‖專題說明‖
C2014—2015年注定是改革之年，國家稅務(wù)總局稅制改革的重磅消息接二連三出臺，行政審批制度改革、取消稅收專管員管戶制、重大重組稅收政策推出、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象事先備案改為完工后報送……。
C十二五最后一年房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”箭在弦上；“營改增”給各行各業(yè)企業(yè)帶來的影響已逐漸顯現(xiàn)，如何了解“營改增”結(jié)構(gòu)性減稅對企業(yè)個體的最終影響？如何尋找政策空間，籌劃差異地域，確保爭取享受最大減稅利益？如何了解稅改設(shè)計思路與具體細節(jié)規(guī)定，準(zhǔn)備后續(xù)接軌操作順利實施？了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)營改增制度設(shè)計……。
C “重管理嚴(yán)稽查抓收入”將成為新一年稅務(wù)工作的新常態(tài)，年終決算正在緊張進行，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您將面臨新的機遇與挑戰(zhàn)。我們準(zhǔn)備好了嗎？

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增工作前瞻與應(yīng)對
1．了解社會關(guān)注、萬眾矚目的重大稅制改革——營改增進程；
2．論證營改增稅制改革對結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的推動與促進作用；
3．幫助企業(yè)理解營改增的稅制改革特點——戰(zhàn)略簡單，技術(shù)復(fù)雜難度大；
4．期待稅制改革將引發(fā)下一輪的征管改革與財政體制改革；
5．營改增基礎(chǔ)知識培訓(xùn)指導(dǎo)；
6．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)“營改增”政策前瞻：
⑴ 稅率設(shè)計及征管難點
⑵ 簡易征收率設(shè)計
⑶ 一般計稅方法與簡易征收選擇
⑷ 介紹金稅工程
⑸ 發(fā)票的認證，抵扣，抄稅，交叉比對
⑹ 發(fā)票領(lǐng)購，開具，紅字增值稅專用發(fā)票
⑺ 貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票
⑻ 稅務(wù)代開票
⑼ 營改增會計科目設(shè)置技巧與會計核算的4大板塊

第二部分：報表重點稽查項目解析
一、營業(yè)稅：
1．主營業(yè)務(wù)收入：
⑴ 銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入9個方面
問題
⑵ 開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入
⑶ 按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅
⑷ 采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由
中介服務(wù)機構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入
⑸ 以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入
⑹ 對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入
⑺ 發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅5個問題
2．其他業(yè)務(wù)收入：
⑴ 房屋出租收入3個問題
⑵ 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅
3．其他營業(yè)稅涉稅問題：
⑴ 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑
環(huán)節(jié)的營業(yè)稅
⑵ 中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅
⑶ 支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅
⑷ 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅
⑸ 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入
二、企業(yè)所得稅：
1．收入方面：
⑴ 未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅
⑵ 產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象
⑶ 取得政府的經(jīng)濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅
⑷ 客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認收入或直接沖減成本費用
2．成本費用方面：
⑴ 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價：
① 是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本
⑵ 是否虛列拆遷補償費，虛增成本2個問題
⑶ 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用4個問題
⑷ 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用：
① 取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等
⑸ 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本6個問題
⑹ 是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額6個問題
⑺ 是否擴大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額5個問題
⑻ 其他6個問題
三、個人所得稅：
1．未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅
2．為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅
3．以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個人所得稅）
4．以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅
5．支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅
6．房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅
7．為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅
8．各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅
四、土地增值稅：除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應(yīng)注意檢查：
1．對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與通住房混淆在一起核算，少繳稅款
2．是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅
的清算
3．是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位
4．是否按規(guī)定進行成本費用分攤
5．是否按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除
6．清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否按規(guī)定進行納稅申報
五、土地使用稅：
1．已征用未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納土地使用稅
2．土地等級和使用稅額變更后是否及時調(diào)整納稅申報
3．開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅
4．未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅
六、契稅：
1．出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟利益計繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設(shè)配套費及各種補償費
2．以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補繳契稅
3．以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅
4．土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅
5．承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否未按規(guī)定繳納契稅
6．分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總價繳納契稅
7．競價土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報繳納契稅
七、房產(chǎn)稅：
1．自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅
2．是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅
3．與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原值
4．新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅
5．國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否按照有關(guān)規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅
6．自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅
7．是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價值計入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅
八、印花稅：
1．各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅
2．房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅
3．2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報繳納印花稅
‖培訓(xùn)對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)與工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所等人員。
‖資 料‖本課題配套講義、政策輯要與案例資料。