‖專題背景‖
C 自5月1日開始,房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增范圍。國家稅務(wù)總局發(fā)布2016年第18號(hào)公告，對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的征收管理作出具體規(guī)定。主要是通過“先預(yù)征后申報(bào)”解決了房地產(chǎn)銷售過程中銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額配比錯(cuò)位的問題。通過扣除售房對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額解決了土地進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問題。通過對房地產(chǎn)的老項(xiàng)目自行選擇簡易方法征稅，解決了房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅負(fù)只減不增和購房人稅額抵扣的問題等等。這些政策的重大改變對房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等會(huì)引起一系列變化。
C 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金占用多，涉稅風(fēng)險(xiǎn)大。特別是土地增值稅，其稅負(fù)重，清算時(shí)技術(shù)要求高。新稅收政策廢止了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅原來僅有的優(yōu)惠政策。以前年度應(yīng)繳未交的3.8萬億元土地增值稅再度被提上稅務(wù)監(jiān)管日程，土地增值稅清算還將成為房地產(chǎn)企業(yè)今后稅收征管重點(diǎn)。
C 針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴(yán)厲稅收征管形勢，我們按照營改增后的稅收政策對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實(shí)的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的要點(diǎn)和營改增政策，對每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，講解合規(guī)憑證的取得和會(huì)計(jì)、稅務(wù)處理方法，使房地產(chǎn)企業(yè)在各階段的開發(fā)進(jìn)程中貫徹營改增政策，制定納稅籌劃方案，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，全面降低企業(yè)稅負(fù)。

‖培訓(xùn)收益‖
C 通過學(xué)習(xí)使學(xué)員了解房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段的主要工作內(nèi)容，涉及的稅種，每項(xiàng)工作必須取得的合規(guī)稅收憑證，怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，如何理解稅法，合理抵扣,依法納稅。
C 企業(yè)財(cái)會(huì)部門怎樣為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金，妥善解決稅法與會(huì)計(jì)制度的差異，增收節(jié)支，提高企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。
C 分析開發(fā)產(chǎn)品成本核算在土地增值稅清算中的重要作用，學(xué)習(xí)按不同房產(chǎn)類別進(jìn)行成本核算的方法，將成本核算延伸至土地增值稅的清算,熟練掌握土地增值稅清算的技能。
C 不動(dòng)產(chǎn)對外投資是否征收增值稅？股權(quán)持有損益、轉(zhuǎn)讓損益、被投資方減資縮股等如何進(jìn)行財(cái)稅處理？財(cái)稅差異如何進(jìn)行納稅調(diào)整？

‖主講內(nèi)容‖

第一節(jié)：投資決策階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范
1．項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成本？
2．新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算開辦費(fèi)？
3．房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何扣除？
4．項(xiàng)目管理相關(guān)費(fèi)用的核算技巧
5．集團(tuán)組織構(gòu)建的稅收籌劃與案例分析
6．以房換地合作開發(fā)投資模式應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問題
7．以接盤等形式購入未完工開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問題

第二節(jié)：項(xiàng)目融資的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范
1．企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與納稅風(fēng)險(xiǎn)防范
2．非金融機(jī)構(gòu)貸款的納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與實(shí)操案例分享
3．統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運(yùn)用與風(fēng)險(xiǎn)防范
4．混合性投資融資模式的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范與案例分享
5．售后回購融資性售后回租方式的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范
6．小額貸款公司借款納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范
7．因投資未到位發(fā)生借款利息支出可否扣除？

第三節(jié)：土地取得階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范
1．取得土地使用權(quán)后何時(shí)開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅
2．城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？是否同時(shí)繳納？
3．經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
4．如何確定土地成本？企業(yè)如何把耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入土地價(jià)款？
5．土地使用稅可否計(jì)入土地成本？印花稅可否計(jì)入土地成本？
6．土地閑置費(fèi)能否計(jì)入土地成本？
7．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
8．契稅計(jì)稅依據(jù)如何確認(rèn)？拆遷補(bǔ)償費(fèi)、大配套費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)是否應(yīng)繳納契稅？
9．企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓有何操作技巧？
10．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應(yīng)規(guī)避哪些納稅風(fēng)險(xiǎn)？
11．案例分析---非政府主導(dǎo)行為的拆遷補(bǔ)償可否稅前扣除？

第四節(jié)：規(guī)劃設(shè)計(jì)與前期工程的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范
1．案例分析-規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅影響銷售更影響納稅
2．案例分析-規(guī)劃設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致多交稅款如何補(bǔ)救？
3．案例分析-委托境外單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)如何扣繳稅款？
4．開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的道路、供水、供電如何核算？

第五節(jié)：項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范
1．劃分開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的原則
2．開發(fā)產(chǎn)品成本支出包括哪些具體內(nèi)容？
3．怎樣核算開發(fā)產(chǎn)品的成本？
4．決定一項(xiàng)支出進(jìn)開發(fā)成本還是進(jìn)期間費(fèi)用應(yīng)如何簡單把握又沒有納稅風(fēng)險(xiǎn)？
5．成本分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惡推髽I(yè)所得稅有何不同？如何合理利用？如何跟稅務(wù)
機(jī)關(guān)爭取最有利于企業(yè)的分?jǐn)偡椒ǎ?
6．如何用層高系數(shù)法劃分建筑安裝成本？
7．利用地下基礎(chǔ)建成停車場怎樣核算成本？對于無產(chǎn)權(quán)地下車位不參與土地增值
稅清算的企業(yè)，如何盡量減少地下車位的開發(fā)成本？
8．甲方提供材料怎樣納稅？營改增后政策有何變化？如何選擇發(fā)包模式？
9．房產(chǎn)稅政策有何變化？
10．房屋的改擴(kuò)建支出是否計(jì)入房產(chǎn)原價(jià)？
11．企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資怎樣納稅？
12．委托銷售支付境外、境內(nèi)手續(xù)費(fèi)或傭金可否扣除？
13．如何處理企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出？
14．職工福利費(fèi)包括的范圍？
15．勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)如何在稅前扣除？
16．職工差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助如何在稅前扣除？
17．勞動(dòng)保護(hù)支出如何在稅前扣除？
18．房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何在稅前扣除？
19．廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)怎樣在稅前扣除？

第六節(jié)：銷售階段和竣工驗(yàn)收的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范
1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售與銷售的節(jié)點(diǎn)
2．一般計(jì)稅方法如何預(yù)交增值稅？
3．一般納稅人簡易計(jì)稅方法如何預(yù)交增值稅？
4．預(yù)售收入所得稅的納稅申報(bào)
5．預(yù)售階段如何開具發(fā)票？各地規(guī)定有何不同？
6．銷售收入確認(rèn)的原則和條件
7．銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何選擇計(jì)稅方法
8．一般計(jì)稅方法如何扣除土地價(jià)款？
9．扣除土地價(jià)款后如何開具增值稅發(fā)票？
10．一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時(shí)如何開具發(fā)票？
11．老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅辦法如何繳納增值稅？
12．兼營業(yè)務(wù)銷售額的確定
13．兼營業(yè)務(wù)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的稅務(wù)處理
14．銷售折讓和銷售退回的稅務(wù)處理
15．現(xiàn)金折扣的稅務(wù)處理
16．分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？
17．視同銷售業(yè)務(wù)
18．房地產(chǎn)企業(yè)出租老項(xiàng)目如何征收增值稅？
19．房企出租新項(xiàng)目如何繳納增值稅？轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何納稅？稅企爭議如何解決？
20．出租土地使用權(quán)如何繳納增值稅？是否有新老項(xiàng)目之分？
21．轉(zhuǎn)讓老項(xiàng)目土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

第七節(jié)：土地增值稅清算
1．如何確定清算單位和清算條件？如何合理利用政策爭取有利的確定方法？
2．如何確認(rèn)土地增值稅的收入總額？
3．計(jì)算增值額時(shí)“扣除項(xiàng)目金額”包含哪些內(nèi)容？
4．“扣除項(xiàng)目金額”有哪些要求？
5．房地產(chǎn)企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有何稅收優(yōu)惠政策？如何合理利用？
6．國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？
7．以房地產(chǎn)投資聯(lián)營有何稅收優(yōu)惠？
8．2010年以后對土地增值稅的征收有何重大變化？
9．土地增值稅實(shí)行核定征收的條件和程序？是否可主動(dòng)運(yùn)用？
10．清算后尾盤銷售土地增值稅的納稅申報(bào)
11．賣毛坯房還是賣裝修房？規(guī)劃是毛坯房可否精裝修后再銷售？規(guī)劃可以變更嗎？
12．怎樣核算管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？
13．巧用利息扣除法，降低土地增值稅
14．巧用土地分?jǐn)偡椒�，降低土地增值�?
15．化解產(chǎn)能過剩的企業(yè)是賣項(xiàng)目或是賣股權(quán)？
16．增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅？
17．公司注銷時(shí)多交的企業(yè)所得稅可否退稅？

第八節(jié)：專家現(xiàn)場預(yù)留時(shí)間與學(xué)員現(xiàn)場互動(dòng)交流答疑解惑