【課程大綱】
（房地產(chǎn)稅控技術之一）
房地產(chǎn)企業(yè)財稅風險識別技術及合規(guī)性稅務審計指引與案例演練

1．金稅三期對房地產(chǎn)財稅工作的影響
1.1“金稅三期”上線對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
（1）“金稅三期”：發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險之源
（2）“金稅三期”：撥動發(fā)票開具與發(fā)票管理之弦
（3）“金稅三期”：揭秘職工薪酬扣除、股權轉(zhuǎn)讓與個稅關聯(lián)性
（4）“金稅三期”：國地稅數(shù)據(jù)無縫對接
（5）“金稅三期”：限制了稅務機關的自由裁量權
1.2房地產(chǎn)企業(yè)針對“金稅三期”的風險應對策略

2．合規(guī)性稅務審計及其操作指引
2.1合規(guī)性稅務審計的概念與目標
2.2合規(guī)性稅務審計的程序與方法
步驟1：【項目描述】
步驟2：【風險識別】：指明風險情況，標注法律依據(jù)
步驟3：【解決方案】：如何處理，未來如何防范
2.3合規(guī)性稅務審計操作實務
（1）【典型案例評點】
（2）【模擬演練】

3.財稅風險識別技術與典型風險事項
3.1如何識別財稅風險
3.2房地產(chǎn)企業(yè)主要財稅風險分析
3.2.1前期工作環(huán)節(jié)
（1）土地使用稅取得環(huán)節(jié)的財稅風險
（2）土地繳納契稅的財稅風險
（3）土地成本確認的財稅風險
（4）拆遷補償及補償款項的財稅風險
3.2.2工程施工環(huán)節(jié)
（1）甲供材與加工設備的財稅風險
（2）混合銷售問題的財稅風險（區(qū)分外購材料與自產(chǎn)貨物）
（3）工程合同及工程款項支付的財稅風險
（4）基礎設施建設費的財稅風險
（5）公共配套設施費的財稅風險
（6）精裝修的財稅風險（包括清包工）
（7）開發(fā)間接費的確認與分攤的財稅風險
（8）銷售、出租車庫（車位）與人防車位的財稅風險
（9）代建工程的財稅風險
（10）支付賠償金、補償款的財稅風險
（11）企業(yè)向股東自然人借款的財稅風險
（12）項目公司之間資金拆借的財稅風險
（13）集團公司之間利息支出的財稅風險
（14）無票成本的處理
（15）私車公用的處理
3.2.3預售/銷售環(huán)節(jié)
（1）產(chǎn)品銷售收入確認的財稅風險
（2）買一贈一銷售的財稅風險（包括贈送家電、贈送房子、車庫）
（3）銷售定價的財稅風險
（4）售后回購、售后回租的財稅風險
（5）現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回的財稅風險
（6）分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、包銷方式的財稅風險
（7）視同銷售的處理技巧
（8）未簽合同的定金、會員費、誠意金的財稅風險
（9）補退房產(chǎn)差價的財稅風險
（10）營銷設施建造費處理的財稅風險
（11）代收費用的財稅風險
（12）以房抵債的財稅風險
3.2.4項目清算環(huán)節(jié)
（1）成本分拆與歸集的財稅風險
（2）不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品成本分攤的財稅風險
（3）轉(zhuǎn)讓在建工程的財稅風險
（4）土地增值稅清算的財稅風險
（5）企業(yè)所得稅匯算清繳的財稅風險
（6）企業(yè)注銷清算的財稅風險
（7）尾盤處理的財稅風險
3.2.5自持物業(yè)環(huán)節(jié)
（1）商業(yè)經(jīng)營模式的財稅風險
（2）商業(yè)（含底商）、車位出租或出售選擇的財稅風險
（3）房產(chǎn)租賃的財稅風險
（4）自營商業(yè)的財稅風險
（5）商業(yè)和底商房產(chǎn)稅繳納的財稅風險
（6）商業(yè)轉(zhuǎn)固的財稅風險
（7）無償移交公共配套設施的財稅風險

4.財稅風險識別技術與合規(guī)性稅務審計演練
4.1典型案例演練與分析：如何識別財稅風險
4.2典型案例演練與操作：合規(guī)性稅務審計流程與方法