【課程背景】
樓市發(fā)展到現(xiàn)階段，單一業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目暴露出了住宅銷售受市場波動(dòng)大、商業(yè)地產(chǎn)資金回籠慢，業(yè)態(tài)單一等不足。更集約、更高效的都市綜合體模式逐漸成為中心城市的全新發(fā)展方向，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢(shì)力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。
城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展過程中的必然。從長遠(yuǎn)來看，未來的房地產(chǎn)市場競爭也將是城市綜合體的開發(fā)之爭。無論是在一線城市還是二三線城市，城市綜合體大都處于城市中心地塊或區(qū)域中心交通樞紐的地方。很多城市由于城市綜合體的引進(jìn)，進(jìn)一步提升了商業(yè)中心地塊的價(jià)值。城市綜合體發(fā)展前景廣闊，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，甚至成為城市地標(biāo)性的建筑群體，依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

【課程大綱】
主題一：項(xiàng)目考察與解析（一天）
國貿(mào)三期
北京的最高建筑
今日全球最大的國際貿(mào)易中心 樓盤類型：寫字樓、五星級(jí)飯店
建筑規(guī)模：工程總建筑面積54萬平方米
開發(fā)商：國貿(mào)中心和郭氏兄弟集團(tuán)聯(lián)合投資建設(shè)
項(xiàng)目介紹：國貿(mào)三期位于東三環(huán)與建國門外大街立交橋的西北角，地處北京商務(wù)中心區(qū)的核心區(qū)域，工程總建筑面積54萬平方米，遵循國際標(biāo)準(zhǔn)，三期工程的興建必將進(jìn)一步提升中國國際貿(mào)易中心在全球世貿(mào)中心的地位。


華貿(mào)中心
按建筑百年不落后
的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造 樓盤類型：寫字樓、商住公寓
建筑規(guī)模：總占地面積6萬平方米，總筑面積100萬平方米
開 發(fā) 商：北京國華置業(yè)有限公司
項(xiàng)目簡介：華貿(mào)中心由三棟高逾百米的5A智能寫字樓、2座豪華酒店、大型國際商城、國際公寓和中央公園組成。華貿(mào)中心的整體設(shè)計(jì)由世界著名的美國KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，建筑設(shè)計(jì)極富紀(jì)念性和時(shí)代感。

CBD萬達(dá)廣場
寸土寸金的CBD商圈內(nèi)，用大體量的樹陣營造
“城市森林” 樓盤類型：寫字樓、商住公寓、購物中心
建筑規(guī)模：總規(guī)劃占地逾10公頃，總建筑面積超過48萬平方米
開 發(fā) 商：北京萬達(dá)廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項(xiàng)目簡介：北京萬達(dá)CBD聚合品牌商業(yè)中心、國際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、特色商業(yè)區(qū)于一身，是CBD核心區(qū)鉆石級(jí)商務(wù)聚合體。XWHO的設(shè)計(jì)師試圖以更有吸引力的方式創(chuàng)造城市生態(tài)空間，而不僅僅是對(duì)自然進(jìn)行模仿。廣場上有兩處規(guī)整的“城市森林”，商鋪前茂盛的樹叢也構(gòu)成了一個(gè)小森林。

東方新天地
亞洲最大的
購物中心之一 樓盤類型：購物中心、餐飲中心
建筑規(guī)模：面積12萬平方米
開 發(fā) 商：長江實(shí)業(yè)集團(tuán)、和記黃埔、東方海外、中國銀行、中國保險(xiǎn)
共同開發(fā)
項(xiàng)目簡介：東方新天地坐落在目前亞洲最大的綜合性商業(yè)建筑群之一的東方廣場內(nèi)。現(xiàn)已成為不少知名品牌店的首選地點(diǎn),也成為北京白領(lǐng)、國內(nèi)外游客購物、就餐、娛樂、休閑的理想場所。

主題二、 城市綜合體運(yùn)營（一天）
【主講專家】
馮老師 香港地產(chǎn)學(xué)會(huì)秘書長
一、城市綜合體的立足地及發(fā)展趨勢(shì)
對(duì)地段、核心商業(yè)圈、交通的要求
二、城市綜合體運(yùn)營的喜與憂---SWOT分析
1、杭州的夸張宣傳
2、盲目的代價(jià)
三、城市綜合體運(yùn)營模式調(diào)研
四、案例研究
1、深圳萬象城/華潤大廈
2、上海恒隆廣場及中信泰富廣場
3、廣州天河城廣場
4、南京國際廣場
5、北京東方新天地
6、香港太古廣場、又一城 五、經(jīng)營過程的激活手段與工具
跨部門管制、精裝修管理、二次招商、再定位、互動(dòng)營銷（cross sell）、KPI（主要績效指數(shù)）、情景設(shè)計(jì)、提成租金（Pos-MIS）的力量、VIP客服、聯(lián)營（團(tuán)購卡的妙用）與租賃關(guān)系、外墻廣告燈箱、節(jié)日展銷、POP、道旗等。
六、中糧大悅城—建造商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿
七、未來城市的靈魂
如：上海新天地、北京新光天地、深圳萬象城星巴克Cafe等。
八、軌道交通
如：地鐵、高鐵，如何輔助綜合體的經(jīng)營。

主題三 城市綜合體的定位與招商（一天）
【主講專家】
張老師 中糧集團(tuán)副總經(jīng)理
一、引言 —— 1776年3月，中國遭遇絕殺
1、商業(yè)連鎖反應(yīng)
2、商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作出發(fā)點(diǎn)
二、項(xiàng)目開發(fā)決策 —— 關(guān)于商業(yè)開發(fā)同生孩子的關(guān)系
1、被動(dòng)懷孕 —— 政策性立項(xiàng)
2、計(jì)劃懷孕 —— 主動(dòng)性開發(fā)
表面價(jià)差 、實(shí)際定價(jià)方法、商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問題
三、項(xiàng)目定位
1、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)體量分析
2、商業(yè)項(xiàng)目各類型產(chǎn)品分析
公寓類產(chǎn)品、辦公類產(chǎn)品、酒店類產(chǎn)品、商業(yè)類產(chǎn)品、商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率
3、詳解租金
租金的構(gòu)成方式、租金矩陣、博弈收益
4、詳解售價(jià)
住宅：越到現(xiàn)房越好賣？
商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣？
四、主力店招商計(jì)劃不要被硬件斷送（簡述）
1、各布局位置業(yè)態(tài)功能確定
2、主力店重點(diǎn)設(shè)計(jì)條件
五、商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中如何運(yùn)用政策支持
1、當(dāng)?shù)卣�府有可能給我們什么支持，如何獲得
2、案例：YH市場（正面）
六、項(xiàng)目推廣
1、租賃客戶心理訴求
2、租賃客戶推廣模式
推廣對(duì)象、推廣渠道、推廣難點(diǎn)
3、 投資客戶心理訴求
4、 投資客戶推廣模式
推廣對(duì)象、推廣渠道、推廣難點(diǎn)
七、業(yè)務(wù)營銷 —— 項(xiàng)目招商
1、商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建
2、商務(wù)合同談判要點(diǎn)
⑴租賃意向書解讀及控制
⑵商務(wù)條款
⑶技術(shù)條款
⑷常規(guī)談判周期
⑸合同陷阱
⑹杠桿談判
3、危險(xiǎn)談判性格
八、業(yè)務(wù)營銷 —— 項(xiàng)目銷售
1、商業(yè)項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)
2、 商務(wù)銷售業(yè)務(wù)體搭建
3、商業(yè)銷售重點(diǎn)環(huán)節(jié)
九、運(yùn)營管理
淺析外部商業(yè)運(yùn)營管理公司在營銷中的運(yùn)用。
十、模擬操盤
1、項(xiàng)目可研論證
2、項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn)
3、策劃操作節(jié)點(diǎn)
4、招商操作節(jié)點(diǎn)
5、銷售操作節(jié)點(diǎn)
6、案例：華懋中心鏈操作
十一、案例分析：萬達(dá)歷程
1、第一階段：沈陽，長春
2、第二階段：濟(jì)南，南昌、長沙
3、第三階段：北京CBD
4、第四階段：北京石景山
5、有效復(fù)制階段：濟(jì)南萬達(dá)、太原萬達(dá)
十二、結(jié)尾：商業(yè)地產(chǎn)營銷的終極目的 —— 資產(chǎn)證券化
1、商業(yè)地產(chǎn)表象價(jià)值
2、商業(yè)地產(chǎn)深度價(jià)值
3、商業(yè)地產(chǎn)帝國是怎樣煉成的

主題四、城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)（一天）
【主講專家】
陳老師：現(xiàn)任香港大型上市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)首席設(shè)計(jì)師、規(guī)劃設(shè)計(jì)副總

一 、城市綜合體綜述
1、 城市綜合體的組成與各元素分析
2、 不同規(guī)模的城市綜合體
3、 比較國際與國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
4、 國際國內(nèi)綜合體案例
二、城市綜合體的定位與規(guī)劃策略
1、 從定位到規(guī)劃、開發(fā)的奠基石
2、 商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃
3、 城市綜合體在一二三線城市開發(fā)規(guī)劃的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)
4、 案例分析
三、綜合體的規(guī)劃要點(diǎn)
1、 規(guī)劃定成敗
2、 規(guī)劃的方法論 3、 如何通過規(guī)劃創(chuàng)造效益
4、 如何通過規(guī)劃規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
5、 案例分析
四、重點(diǎn)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、 中庭
2、 總平面規(guī)劃
3、 商鋪格局
五、成功商業(yè)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
主題、主力店、動(dòng)線、布局、視覺設(shè)計(jì)、氣氛
⑴ 從設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量管理到成本管理
⑵ 多方案的成本控制案例
⑶ 方案階段中，平、立、剖、總圖、總規(guī)及不同方面的成本管理
⑷ 方案階段的成本管理要點(diǎn)