第一節(jié)：土地增值稅清算條件與清算單位的確認
　　　1、土地增值稅清算的條件：
　　　�、� 如何理解國稅發(fā)[2006]187號文件中“竣工”、“銷售85%”、“取得預售許可證滿三年”
　　　　　的含義。
　　　2、土地增值稅的“清算單位”：
　　　　⑴ 如何理解“國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位
　　　　　清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”
　　　�、� 商住一體樓土地增值稅清算單位確認操作實例
　　　　⑶ “公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

第二節(jié)：土地增值稅清算收入的確認

　　　1、土地增值稅清算收入的組成
　　　�、� 退房違約金的處理
　　　2、土地增值稅委托代收收入確認
　　　3、土地增值稅視同銷售收入認定
　　　4、土地增值稅收入確認的原則和依據
　　　5、政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理

　

第三節(jié)：土地增值稅清算扣除項目總額的確認

　　　一：開發(fā)成本
　　　1、土地征用及拆遷補償費
　　　　⑴ 一次性取得土地分期開發(fā)的共同費用的攤銷。
　　　　⑵ 房地產企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除
　　　　⑶ 土地閑置費應如何處理
　　　�、� 拆遷安置土地增值稅收入、成本的計算
　　　�、� 企業(yè)外購樓盤發(fā)生的支出轉讓時如何計算扣除
　　　�、� 如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出，拆遷補償費應取得什么票據
　　　2、前期工程費
　　　3、建筑安裝費
　　　�、� 房屋裝修費用怎樣確定
　　　�、� 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除
　　　�、� 土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算時涉及甲供材發(fā)票應如何處理
　　　�、� 房地產開發(fā)企業(yè)涉及“混合銷售業(yè)務”應如何取得發(fā)票
　　　　⑸ 扣留施工單位的質保金應如何處理
　　　4、基礎設施費
　　　5、公共配套設施費
　　　�、� 公共配套設施扣除處理的基本原則
⑵ 房地產企業(yè)銷售、租賃無產權的地上、地下停車位（包括人防設施）取得的收入在計算
　土地增值稅時應如何處理
⑶ 小區(qū)外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
　　　6、開發(fā)間接費
　　　　⑴ 營銷設施（銷售部、樣板房）建造費用應計入“銷售費用“還是”開發(fā)間接費用“？
　　　二：開發(fā)費用
　　　1、開發(fā)費用為什么不能據實扣除，為什么采取計算扣除的方法
2、房地產企業(yè)向個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
　　　3、取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？
　　　4、企業(yè)的下列費用支出屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用？
　　　　⑴ 開發(fā)用地繳納的土地使用稅
　　　�、� 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費
　　　�、� 房地產公司免費為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產生的費用
　　　�、� 企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術部等部門的費用
　　　�、� 為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用
　　　三：與轉讓房地產有關的稅金
　　　1、房地產企業(yè)繳納的印花稅為什么不允許據實扣除
　　　2、未出售房屋繳納的營業(yè)稅金及附加是否允許扣除
　　　四：加計扣除
　　　1、加計扣除必須滿足那些條件

　

第四節(jié)：土地增值稅會計核算與稅收優(yōu)惠

　　　1、土地增值稅會計核算
　　　�、� 預繳土地增值稅的會計核算
　　　2、土地增值稅稅收優(yōu)惠：
　　　�、� 建設普通住宅銷售、因國家建設需要依法征用收回的房地產的征免規(guī)定
　　　　① 普通住宅的條件
　　　　② “城市實施規(guī)劃”、 “國家建設需要”的含義
　　　　⑵ 投資、聯營、合作建房、企業(yè)兼并免稅問題
　　　�、� 接受土地投資入股，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證
　　　�、� 股權轉讓的征免規(guī)定
　　　�、� 以股權轉讓形式轉讓土地、房屋是否需要繳納土地增值稅
　　　�、� 未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收征免問題

　

第五節(jié)：土地增值稅匯算清繳操作實物

　　　1、清算時如何計算土地增值稅（綜合案例分析）
　　　2、清算后繳納土地增值稅如何計算
第六節(jié)：專家現場預留時間與學員互動交流，答疑解惑。