第一節(jié)：土地增值稅稽查形式分析
◇：《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》的執(zhí)行帶來哪些稽查
新動向及應(yīng)對策略

第二節(jié)：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應(yīng)對及稅收風(fēng)險點
一、土地增值稅清算單位的檢查
1．土地增值稅清算時清算項目到底應(yīng)該分為幾類？
2．清算單位內(nèi)各類核算對象，是否能夠合并清算？
3．如何確定土地增稅的清算單位？
4．如何把握“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”？
5．商住一體樓土地增值稅計算及應(yīng)對技巧
6．對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
7．房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進行清算？
8．地下人防設(shè)施是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍?
9．小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍?
10．采取BT模式建設(shè)新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？
11．房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目土地增值稅如何清算？
二、土地增值稅清算時點的確定及其稅務(wù)風(fēng)險
1．土地增值稅清算到底應(yīng)該掌握在那個時點進行？
2．清算實點確定應(yīng)注意的事項及涉稅風(fēng)險
三、稅務(wù)稽查人員重點關(guān)注的事項
四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點
1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法；
2．土地增值稅清算條件稽查
3．應(yīng)稅收入的檢查
⑴ 賬面應(yīng)稅收入的檢查
⑵ 審查入賬價格
⑶ 應(yīng)列未列應(yīng)稅收入的審查
⑷ 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入的檢查
4．轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)檢查
5．代收款項檢查
6．土地增值稅清算收入確認的3個重點
7．與收入有關(guān)的疑難問題解析：
⑴ 企業(yè)在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產(chǎn)應(yīng)如何確認收入？
⑵ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方
承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？
五、扣除項目的稅務(wù)稽查及疑難問題
1．扣除項目稅務(wù)稽查方法
2．土地征用及拆遷補償費的稽查方法及風(fēng)險點
⑴ 稅務(wù)機關(guān)對土地征用及拆遷補償費的稽查要點
⑵ 企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？
⑶ 企業(yè)外購樓盤發(fā)生的契稅轉(zhuǎn)讓時如何計算扣除
⑷ 成片受讓土地、分期開發(fā)時，如何確定已轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)分攤的土地使用權(quán)金額？
⑸ 合作建房分配產(chǎn)品的，在清算中如何確定開發(fā)企業(yè)取得的土地的金額？
⑹ 土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？
⑺ 單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理
⑻ 納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
⑼ 土地滯納金在計算土地增值稅時能否扣除？
3．前期工程費的稽查方法及風(fēng)險點
設(shè)計費稅收籌劃涉稅風(fēng)險點
4．建筑安裝工程費的稽查方法及風(fēng)險點
⑴ 采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑵ 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑶ 房屋裝修費用怎樣確定
⑷ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計算扣除
5．基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的稽查方法及風(fēng)險點
⑴ 小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費用是否允許扣除
⑵ 多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，如何合理分攤？
6．開發(fā)間接費用的稽查方法及風(fēng)險點
⑴ 同一項目是否可采取不同的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除方法？
⑵ 納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數(shù)？
⑶ 企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用如何扣除
7．開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）的稽查方法及風(fēng)險點
⑴ 利息扣除的涉稅風(fēng)險點
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)像個人、關(guān)聯(lián)方借款費用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個人向金融
機構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
⑶ 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？
⑷ 開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理
⑸ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除
⑹ 物業(yè)啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？
8．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稽查方法及風(fēng)險點
9．加計扣除項目稽查方法及風(fēng)險點
10．“舊房及建筑物的評估價格”的檢查

第三節(jié)：土地增值稅重特疑難事項解析
1．企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風(fēng)險？
2．利息支出：企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定有別
3．子公司清算轉(zhuǎn)給母公司的地下車庫如何繳納增值稅？
4．項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理
5．真假按揭涉稅處理
6．土地增值稅清算幾種常見錯誤
7．無產(chǎn)權(quán)證建筑物如何計算土地增值稅？
8．置換房屋如何繳納營業(yè)稅和土地增值稅？
9．注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損土地增值稅處理
10．雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理
11．將國家無償劃撥的土地進行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)的土地
增值稅處理
12．未取得項目立項也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理；
13．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進行清算？
14．房地產(chǎn)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理？如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
15．以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的是否征收土地增值稅？
16．房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風(fēng)險
17．合作建房是否要繳納土地增值稅？
18．未結(jié)清房款收入如何清算？
19．房地產(chǎn)企業(yè)銷售尾房如何繳納土地增值稅？
20．出售樣板間如何繳納土地增值稅？
21．不同模式售樓部的會計處理與土地增值稅扣除解析
22．車位及地下車庫如何繳納土地增值稅？
23．房地產(chǎn)企業(yè)進行資本運作中土地增值稅的涉稅風(fēng)險

第四節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的涉稅風(fēng)險及風(fēng)險應(yīng)對
1．發(fā)票取得的總原則
2．沒有取得發(fā)票稅法允許扣除的特例？
3．發(fā)票開具的時限如何把握及特殊規(guī)定？
4．甲供材、分包工程發(fā)票的開具及業(yè)務(wù)處理
5．虛開發(fā)票及應(yīng)對策略
6．稅務(wù)局稽查的“九字方針”
7．發(fā)票開具“三流統(tǒng)一”
8．營改增帶來哪些發(fā)票的風(fēng)險？
9．開發(fā)成本的各項支出應(yīng)取得何種票據(jù)？

第五節(jié)：營改增對房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)的影響
1．營改增理論上有益影響有哪些？
2．企業(yè)資產(chǎn)負債表、利潤表的影響
3．營改增對融資與現(xiàn)金流的影響
4．稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的影響
5．營改增對發(fā)票的影響
6．營改增后成本抵扣技巧
7．營改增無法回避土地、建材、人工進項稅抵扣問題
8．“營改增”產(chǎn)生的財務(wù)核算新問題
9．如何應(yīng)對營改增

第六節(jié)：“三舊改造”風(fēng)險點及稅務(wù)處理
1．“三舊改造”無法回避的問題
2．“三舊改造”面臨的風(fēng)險：營運風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、社會和自然風(fēng)險
3．利益協(xié)調(diào)關(guān)鍵因素分析
4．“三舊改造”操作基本流程
5．“三舊改造”涉稅處理

第七節(jié)：政策性搬遷把控要點及應(yīng)對技巧
1．政策性搬遷和非政策性搬遷區(qū)別（政策性搬遷的三大要素）
2．政策性搬遷收入稅收控制點
3．政策性搬遷各稅種解析（營業(yè)稅、土地增值稅、契稅印花稅等）
4．搬遷支出稅收控制點
5．搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理及新舊政策的變化
6．政策性搬遷的遞延納稅

第八節(jié)：爛尾樓收購運作模式及風(fēng)險管控解析
1．爛尾樓收購應(yīng)考慮的主要問題
2．爛尾樓資金運作各種方案及稅收分析
3．開發(fā)商收購爛尾樓建設(shè)土地增值稅如何加計扣除
4．爛尾樓收購策劃

第九節(jié)：現(xiàn)場互動，學(xué)員問，老師答，疑難問題全解決。