課程背景
2013年召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)確定了充分市場(chǎng)化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對(duì)性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國(guó)打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好消息，但是房地產(chǎn)財(cái)稅方面還有另外一種聲音我們不能忽視。

2013年6月20日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)）橫空出世，要求各地著力抓好土地增值稅清算，要使清算申報(bào)做到全覆蓋、無(wú)死角，要求不得擅自擴(kuò)大核定征收的范圍，要求對(duì)近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理。

2013年11月17日和24日，央視連續(xù)兩次每周質(zhì)量報(bào)告波及土地增值稅清算問(wèn)題，包括數(shù)家一流地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的欠稅榜顯示8年間房地產(chǎn)企業(yè)欠稅達(dá)3.8萬(wàn)億以上！一時(shí)各種媒體紛紛爆棚，盡管很快硝煙四散，但另外一種要修改土地增值稅清算規(guī)則的呼聲又起。

因此，年終歲首，我們不得不深思——2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算何去何從？如何用足用好現(xiàn)有清算政策？

為此，特舉辦本次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專題課程，結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅清算最新實(shí)際疑難政策掌握口徑，進(jìn)行理論升華，深度解析，幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握亟需惡補(bǔ)的清算財(cái)稅最新實(shí)戰(zhàn)一線技巧，全面解決當(dāng)前清算工作中遇到的困惑！

本次講座和以往培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的類似主題最大區(qū)別：講稅務(wù)局官員所不能講出口的，講國(guó)內(nèi)一線培訓(xùn)專家所無(wú)暇切身體悟的清算實(shí)戰(zhàn)操作技巧，不是憑空臆想，不是純粹的理論說(shuō)教，而是身臨其境、庖丁解牛般的實(shí)戰(zhàn)案例演示！
 
課程對(duì)象
 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)/稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)/稅務(wù)經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、成本會(huì)計(jì)


課程大綱
 前言
 土地增值稅清算稅企爭(zhēng)議知多少？3.8萬(wàn)億元欠稅怎么算出來(lái)的？
 清算土地增值稅是拉不緊的“橡皮筋”？
 市場(chǎng)調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)如何？
（1）問(wèn)君能有幾多愁？恰似被念緊箍咒——稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)透出什么信息？
（2）一葉落知天下秋——評(píng)析鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào)
 十八屆后打造怎樣的財(cái)稅體系？2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望怎樣？

 第一部分 舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計(jì)算？
 賬面無(wú)成本，土地增值稅清算怎么辦？
 舊房轉(zhuǎn)讓如何確定評(píng)估扣除？
 有購(gòu)房發(fā)票還要評(píng)估嗎？
 舊房轉(zhuǎn)讓可以核定征收嗎？

 第二部分 土地增值稅清算如何準(zhǔn)備？如何確定清算單位和清算對(duì)象？
 做好預(yù)清算應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料？
 土地增值稅清算單位和產(chǎn)品類型的確認(rèn)問(wèn)題？
（1）土地增值稅清算單位怎么確定？誰(shuí)是有關(guān)部門？
（2）土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？
（3）地下室和車位（車庫(kù)）歸屬于住宅還是其他商品房？
（4）分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能否合并進(jìn)行土地增值稅清算？
（5）普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅？
（6）分開(kāi)還是合并清算的經(jīng)典問(wèn)答
（7）普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本？按什么標(biāo)準(zhǔn)分配？
（8）按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o(wú)法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
（9）以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項(xiàng)，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？
 土地增值稅征稅對(duì)象有哪些問(wèn)題要注意？
（1）小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？
（2）房屋長(zhǎng)期出租是否征收土地增值稅？
（3）未辦理過(guò)戶手續(xù)是否征收土地增值稅？
【案例】石家莊中正房地產(chǎn)公司向張某支付土地款1000萬(wàn)元，但是張某自己沒(méi)有土地證，張某幫助企業(yè)向國(guó)家支付了800萬(wàn)元土地出讓金后企業(yè)取得土地證。

問(wèn)：張某交不交土地增值稅？房地產(chǎn)公司支付給張某1000萬(wàn)怎么入賬？
（4）車位車庫(kù)使用權(quán)是否征收土地增值稅？

 第三部分 土地增值稅清算收入如何確定？
 土地增值稅收入如何確定？

 第四部分 土地增值稅清算取得土地使用權(quán)金額何確定？
 土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?
 置換土地如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)？
 暗箱操作取得土地遲早要還的！
 拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？
 毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？
 土地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開(kāi)發(fā)成本扣除？
 怎么理解納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目不交營(yíng)業(yè)稅土地增值稅政策？
 購(gòu)置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”傭金和購(gòu)地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個(gè)人）介紹費(fèi)是否可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除？

 以土地投資如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理？
 土地閑置費(fèi)企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？

 第五部分 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目金額（成本）如何確定？
 車位車庫(kù)等要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？
 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？
（1）轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？
（2）購(gòu)買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？
（3）購(gòu)買半拉子工程開(kāi)發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？
 建安成本可隨意虛增嗎？
 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？
 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
 售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？
 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？
 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本扣除？

 捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

 第六部分 土地增值稅清算開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？
 土地增值稅清算開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？
 委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？
 房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問(wèn)費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？
 房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算？

 第七部分 土地增值稅清算可否二次清算？
 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？
 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
（1）清算后取得發(fā)票咋辦？ （2）清算后又賣房咋辦？

 第八部分 土地增值稅清算特殊事項(xiàng)處理
 土地增值稅清算后項(xiàng)目虧損怎么辦？
 土地增值稅與普通住宅定價(jià)的關(guān)系及如何回避無(wú)效價(jià)格區(qū)間
 合作建房分房后銷售如何計(jì)算土地增值稅？
（1）合作開(kāi)發(fā)應(yīng)具備什么必要條件？
（2）合作開(kāi)發(fā)稅務(wù)如何處理？
（3）合作開(kāi)發(fā)主體如何確定？
（4）合作建房分房后銷售如何征稅？
（5）偽合作開(kāi)發(fā)形式有哪些？
【案例】一家投資公司A，與另一家公司B簽訂共建一大廈協(xié)議書，B公司有劃撥土地一塊，A公司負(fù)責(zé)提供建設(shè)資金3億元，大廈以B公司名義立項(xiàng)，建成后產(chǎn)權(quán)B公司所有，A公司獲得總建筑面積的70%的30年經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于合作共建雙方納稅性質(zhì)該如何認(rèn)定？

 政府返還款可有納稅籌劃空間？
 車庫(kù)車位地方政策有何不同？
 墊資開(kāi)發(fā)與融資成本稅負(fù)比較
 收購(gòu)目標(biāo)公司間接取得土地稅收有何問(wèn)題？房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？
 合并方式取得土地如何納稅處理？
 分立方式取得土地稅收問(wèn)題分析
 土地增值稅清算審核常見(jiàn)違法現(xiàn)象
 實(shí)務(wù)案例分析

 第九部分 企業(yè)所得稅匯算清繳及參會(huì)企業(yè)互動(dòng)交流