第一部分：土地開發(fā)流程與一、二級開發(fā)
一、土地生命周期
二、土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)
1、城市進入性 2、區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設計 3、定位與規(guī)劃；
4、區(qū)域運作策略與土地營銷 5、區(qū)域增值
三、一、二級開發(fā)的差異性
四、土地開發(fā)的法律問題
1、國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；
2、地方政府對土地一級開發(fā)中的相關法律問題；
3、相關規(guī)定帶來的操作問題。
第二部分：一級開發(fā)的模式與案例分析
一、一級開發(fā)模式分析
1、全程運營模式及要點解析
案例研究：亞龍灣一級開發(fā)淺析
2、主導整合模式解析及操作要點與成功要素
案例研究：海南清水灣一級開發(fā)淺析
3、一級主導開發(fā)模式及操作要點與成功要素
案例研究：天津泰達城一級開發(fā)淺析
4、一二級聯(lián)動開發(fā)模式操作要點與成功要素
案例研究：南京吉山產(chǎn)業(yè)園一級開發(fā)淺析
5、公建代建開發(fā)模式及操作要點與成功要素
案例研究：阜陽一級開發(fā)淺析
二、國內(nèi)一、二級土地了聯(lián)動開發(fā)成功案例分析
案例1：金融街惠州金海灣項目----陌生區(qū)域一、二級開發(fā)捆綁案例。
1、發(fā)展歷程講解 2、發(fā)展定位與規(guī)劃調(diào)整 3、合作方式 4、排他性土地控制策略
5、土地獲取方式 6、啟動策略 7、城市設施建設與區(qū)域土地開發(fā)
案例2：揚州廣陵新城開發(fā)----典型三線城市一級開發(fā)；
1、發(fā)展歷程講解 2、定位思考與功能確定
3、歷史文化名城與區(qū)域開發(fā)的價值結合 4、一級開發(fā)中的政企合作
5、一、二級開發(fā)聯(lián)動實現(xiàn)措施 6、一級價值兌現(xiàn)實現(xiàn)流程
案例3：青島即墨 南山嶺海（8000水城）----大都市邊沿一級開發(fā)；
1、發(fā)展歷程講解
2、開發(fā)企業(yè)介入機會與土地獲取條件
3、定位與規(guī)劃調(diào)整策略（及效果分析）
4、公共設施（會展中心、五星級酒店等）開發(fā)與在一級開發(fā)中的作用
5、二級市場價值定義一級土地價值的開發(fā)策略
6、一級開發(fā)控制二級土地的措施
7、二級開發(fā)與公共設施開發(fā)的互動性分析
8、政府對一級開發(fā)的支持
第三部分：一級開發(fā)、一二級聯(lián)動問題解析（結合案例）
一、土地流轉方式
1、土地性質 2、土地指標 3、土地流轉進程安排 4、土地流轉中的成本概算
二、資金流轉方式
1、合作投資方式 2、投資概算 3、投資計劃（年度、季度）；
4、投資與收益關系概算（年度、季度） 5、資金監(jiān)控方式。
三、合作方式（合作協(xié)議中明確）
1、合作方的權利 2、合作方的責任（各方干什么）
3、合作決策機制 4、土地增值收益分成方式與核算機制
第四部分：基于一二級聯(lián)動開發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式模擬分析
一、項目情況（城市/區(qū)位/用地指標等）
二、項目利益相關者目標要求分析（政府/企業(yè)/市場消費者/投資者等）
三、項目商業(yè)模式簡析（相關利益者的關系）
1、項目平臺價值分析
Ø 土地升值價值 Ø 市場二級開發(fā)價值
2、規(guī)劃的多維度分析
Ø 多目標實現(xiàn)分析 Ø 開發(fā)空間或資源的平衡性分析
Ø 市場目標價實現(xiàn)分析及企業(yè)投入或整合資源能力分析
3、項目風險控制點分析：
Ø 拆遷分析；
Ø 規(guī)劃變更分析；融資渠道及成本分析；
Ø 政府信約束分析（政府領導變更/供地指標計劃/拆遷進度控制/供地價格變更等）
4、基于項目規(guī)劃定位的目標實施策略：
Ø 舉例旅游地產(chǎn)：重點旅游設施選擇與運營，一級土地和二級地產(chǎn)與旅游的配合開發(fā)（節(jié)奏/規(guī)模/質量）；關鍵品牌資源的整合開發(fā)（酒店/高爾夫等）/經(jīng)濟分析。
5、商業(yè)模式構建：
Ø 企業(yè)：主體開發(fā)權/規(guī)劃控制權/開發(fā)控地權（指標供應/土地上市價格/優(yōu)先取地/開發(fā)時間和空間順序和進度）和利益分成（分成比例/資金流轉方式和時間節(jié)點效率/）；
Ø 政府責任（審批和辦證等/主導拆遷/外圍基礎設施建設/區(qū)域價值營銷等）
第五部分：一級開發(fā)與一、二級聯(lián)動中的成本、風險防范
一、一級開發(fā)中的成本構成
1、總的成本構成
2、各成本項的構成與比例關系；
3、各成本項的影響因素；
4、各成本項對一級開發(fā)總成本的影響。
5、成本控制風險與關注因素。
二、土地一及開發(fā)與一、二聯(lián)動開發(fā)中風險與控制（結合案例）
1、一級開發(fā)收益來源及影響要素
2、影響一級開發(fā)收益因素
Ø 收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠信不可靠、市場實現(xiàn)不可行、投資節(jié)奏不合理…
3、投入成本風險
Ø 拆遷成本的不可控 Ø 政府成本的不可控（管理成本的不可控）；
Ø 關鍵設施的假設成本不可控 Ø 開發(fā)周期的不可控。
4、規(guī)劃實現(xiàn)的風險
Ø 商業(yè)不可實現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實現(xiàn)、公共設施不可實現(xiàn)、規(guī)劃導致經(jīng)濟不可實現(xiàn)。
5、進程不可實現(xiàn)風險
Ø 政府換屆導致的剔出風險 Ø 土地出讓實現(xiàn)風險
6、土地開發(fā)中的拆遷問題
Ø 拆遷難題（拆賠比、安置、賠付方式及土地置換）
Ø 拆遷的成本、變化 Ø 拆遷風險及控制
7、增值收益分成實現(xiàn)風險
Ø 土地財務管理制度 Ø 制度導致的企業(yè)財務風險；
Ø 產(chǎn)業(yè)基金資金流轉 Ø 設立政府企業(yè)設施投資資金流轉；
Ø 分塊取地轉讓（合作）資金流轉 Ø 成功案例一級開發(fā)分成收益財務實現(xiàn)流程
8、規(guī)避一級開發(fā)收益風險的模式設計探索
第六部分：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協(xié)議控制
3、規(guī)劃控制——控制要點、城市案例啟示。
4、關鍵設施控——制控制要點、城市案例啟示。
5、流程控制——控制要點、城市案例啟示。
6、其他控制方式
第七部分：一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式
一、政企合作模式
1、政企合作投資模式
Ø 股份構成關系；
Ø 出資方式與界定；
Ø 企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；
Ø 股份與增值收益的關系…
2、政府合作的管控模式
Ø 管理架構設計 Ø 管理層人選界定
Ø 決策機制與流程 Ø 資金管理、投資決策機制與管理…
3、政企合作中權、責、利界定
Ø 政府的權、責、利 Ø 投資企業(yè)的權、責、利 Ø 合作組織的權、責
二、政企合作協(xié)議要點（結合案例）
1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結構；
2、結合案例（成功合作協(xié)議、失敗合作協(xié)議）合作協(xié)議的關鍵點講解：
Ø 合作協(xié)議中關于“股份構成”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關于“土地指標”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關于“投資強度與節(jié)奏”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關于“公共設施投資與管理”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規(guī)定；
Ø 合作協(xié)議中關于“經(jīng)營性基礎設施投資”的規(guī)定……
第八部分：現(xiàn)場討論與課程小結