【課程背景】

　　大變革是未來幾年經(jīng)濟發(fā)展的主題，一年來，稅收政策變化多端。今年至今國家稅務(wù)總局下發(fā)了60多個公告，1000多個內(nèi)部規(guī)范性文件，管理層仍在不斷推出新的稅收政策。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)全面營改增腳步聲聲，迫在眉睫，房地產(chǎn)開發(fā)必須直面面對。各國字號的房地產(chǎn)集團企業(yè)，已經(jīng)緊密鑼鼓地在進行部署、并對涉稅人員進行了數(shù)輪地培訓(xùn)。

　　這些對企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生重大直接影響稅收政策，你學(xué)習(xí)了多少？應(yīng)用了多少？領(lǐng)會了多少？在年度結(jié)賬前，對本年稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對賬務(wù)中存在的風(fēng)險全面自查補救，做好營改增與匯算清繳全面準備，非常重要。營改增絕不僅僅是簡單的稅務(wù)管理或財務(wù)會計核算處理改變，而是會影響企業(yè)管理方方面面的重大變革，將對企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、關(guān)聯(lián)交易、資質(zhì)管理、供應(yīng)商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。

　　未雨綢繆，加強政策學(xué)習(xí)，增進對“營改增”的認識，制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度，提前應(yīng)對和防范營改增后可能帶來的經(jīng)濟風(fēng)險和稅務(wù)風(fēng)險，妥善處理營改增過渡期間的稅金清算與稽查等事宜，確保企業(yè)利益最大化。

　　本課程通過最新稅收政策的實戰(zhàn)解讀，運用大量的實用真實稽查案例，分析稅企爭議的原因和解決方法，達到準確理解稅收新政，合理運用稅收政策處理本單位的稅收策劃，正確掌握營改增與所得稅匯算清繳操作與調(diào)整策略，解決稅企納稅爭議方法的最佳效果！

　　【學(xué)員對象】

　　各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

【課程大綱】

　　第一部分：大變革時代房地產(chǎn)應(yīng)對與房地產(chǎn)相關(guān)稅收新政策大盤點

　　1．商事制度改革引發(fā)房地產(chǎn)稅務(wù)管理風(fēng)險與機遇

　　2．審批制度改革稅務(wù)風(fēng)險控制：稅總發(fā)〔2014〕107號

　　3．如何利用納稅服務(wù)規(guī)范規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險？

　　4．項目公司取得土地的十七種形式及稅務(wù)最佳處理方法

　　5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)設(shè)立項目部爭搶稅源的最佳解決方法

　　6．所得稅匯算清繳新報表、新要求、新征程全面解析

　　7．《關(guān)于做好組織稅收收入工作的通知》稅總發(fā)〔2014〕78號

　　8．《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題》國稅總局公告2014年第35號

　　9．《關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》財稅〔2014〕4號

　　10．《納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題》國稅總局公告2014年第2號

　　第二部分：如何做好即將來臨的房地產(chǎn)、建安業(yè)、營改增的預(yù)防與準備

　　1．房地產(chǎn)營改增模式背景解讀

　　2．稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)營改增的準備

　　3．房地產(chǎn)行業(yè)納稅人的準備

　　4．房地產(chǎn)建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅對企業(yè)經(jīng)營的影響及應(yīng)對

　�、� 營改增對房地產(chǎn)經(jīng)營模式會產(chǎn)生哪些影響？

　�、� 營改增對房地產(chǎn)財務(wù)指標及績效評價的影響？

　　⑶ 營改增對房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)算工作的影響？

　　⑷ 營改增對房地產(chǎn)資金管理的要求？

　　第三部分：可預(yù)見的房地產(chǎn)營改增主要稅務(wù)問題、對匯算的影響及應(yīng)對策略

　　1．稅制如何設(shè)定？一般計稅方式還是簡易征收？

　　2．預(yù)計房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？

　　3．對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？

　　4．營改增改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

　　5．存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？

　　6．營改增啟動時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？

　　7．長期合同如多年完成總包合同如何處理？

　　8．一級開發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進行營改增？

　　9．取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費是否有機會抵扣進項稅？

　　10．資金成本利息方面如何抵扣進項稅？

　　11．項目開發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？建成后產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，其成本、費用所發(fā)生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？

　　12．是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？

　　13．項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？

　　14．以房產(chǎn)進行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？

　　15．項目部納稅地點在哪里？

　　16．簽訂工程合同時（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同等），對預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？

　　17．施工企業(yè)按照完工百分比法確認會計收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

　　18．增值稅申報是否在項目所在地申報？注冊地和項目所在地不同如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？

　　第四部分：房地產(chǎn)營改增稅前后合理稅收籌劃

　　1．房地產(chǎn)準備工作注意事項及過渡期稅務(wù)籌劃

　　2．營改增人員調(diào)配、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)、流程、合同、文件整理與安排

　　3．匯總業(yè)務(wù)、財務(wù)、稅務(wù)、系統(tǒng)情況與需求，有序推進。

　　4．對內(nèi)培訓(xùn)營改增業(yè)務(wù)和流程的注意事項

　　5．會計核算、業(yè)務(wù)流程、系統(tǒng)修改、制度修訂、合同發(fā)票各項事務(wù)的準備

　　6．營改增前后與供應(yīng)商的博弈

　　7．營改增前后與客戶的談判

　　8．怎樣提高可抵扣進項稅額

　　9．增值稅和營業(yè)稅的業(yè)務(wù)界定，混合銷售、兼營業(yè)務(wù)

　　10．如何利用一般納稅人和小規(guī)模納稅人

　　11．如何利用過渡期優(yōu)惠政策及財政補貼等

　　第五部分：營改增政策解析與房地產(chǎn)全面準備與匯算清繳合理安排

　　1．企業(yè)選擇增值稅納稅人身份的優(yōu)勢與劣勢比較

　　2．營改增企業(yè)適用稅率政策概述

　　3．一般計稅方法的基本方法講解

　　4．簡易計稅方法的基本方法講解

　　5．營改增政策中計稅方法適用范圍的一般規(guī)定

　　6．適用簡易計稅方法按照3％征收的特殊規(guī)定

　　7．營改增企業(yè)如何利用營改增政策合理選擇計稅方法降低稅負

　　8．差額征收與進項抵扣的稅負差別分析

　　9．企業(yè)如何充分利用進項抵扣政策減輕企業(yè)稅負

　　10．如何避免不得抵扣的進項給企業(yè)帶來的稅負增加

　　11．針對進項稅抵扣時間的稅收籌劃

　　12．進項抵扣政策中應(yīng)特殊注意的幾項誤區(qū)

　　13．合理安排固定資產(chǎn)購進時間及方式避免稅負提高

　　第六部分：房地產(chǎn)營改增全方位準備與企業(yè)所得稅匯算應(yīng)對策略

　　1．結(jié)合營改增銜接準備，房地產(chǎn)六種收入的確認及稅務(wù)風(fēng)險點

　　2．面對營改增企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入規(guī)劃

　　3．營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資操作與調(diào)整應(yīng)對策略

　　4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費用的扣除準備、操作與調(diào)整應(yīng)對策略

　　5．房地產(chǎn)持有物業(yè)出租與承租的營改增應(yīng)對策略---先收租金、后收租金、免租期、轉(zhuǎn)租、售后回租，節(jié)稅有辦法、租租有學(xué)問。

　　6．稽查對開發(fā)的工程成本高于平均造價質(zhì)疑，如何提供七大正當(dāng)理由申辯？

　　7．房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤方法的選擇與稅務(wù)影響。

　　8．拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題風(fēng)險防范

　　第七部分：房地產(chǎn)建筑業(yè)特有的發(fā)票問題處理與內(nèi)控設(shè)計

　　1．甲供材料，如何開具發(fā)票最合法？怎樣開具最節(jié)稅？

　　2．電梯、空調(diào)、門禁系統(tǒng)等設(shè)備項目票據(jù)如何開具

　　3．包工包料工程票據(jù)如何開具？

　　4．精裝修房如何開票節(jié)稅？裝飾清包工工程票據(jù)如何開具？

　　5．工程發(fā)票的開票地點有何特殊要求？

　　6．園林綠化工程票據(jù)如何開具？

　　7．取得的工程違約金如何開具票據(jù)？

　　8．建筑企業(yè)墊資開發(fā)如何開票？

　　9．取得勞務(wù)公司人工費發(fā)票差額開票？還是全額開票？社會保險如何解決？

　　10．開具建安業(yè)發(fā)票，為何要先繳納社會保險費？

　　11．掛靠經(jīng)營如何開票風(fēng)險最��？

　　12．完工工程已全額開具發(fā)票，并另支付折扣，營業(yè)額中是否可以減除折扣金額？

　　13．建安企業(yè)取得現(xiàn)金，未開票的應(yīng)如何確認收入？

　　14．建筑安裝企業(yè)的總分包工程，如何開具發(fā)票？

　　15．假發(fā)票如何識別？應(yīng)該由承擔(dān)鑒定責(zé)職？取得假發(fā)票如何補救？

　　16．鋼結(jié)構(gòu)、門窗銷售安裝如何開票？

　　17．丟失已經(jīng)開具的發(fā)票聯(lián)，如何處理？發(fā)票涉稅問題的追溯期限？

　　18．營改增前發(fā)生的業(yè)務(wù)是否可以在營改增后取得/開具發(fā)票？營改增后發(fā)生的業(yè)務(wù)是否可以在營改增前提前開具發(fā)票？

　　第八部分：營改增后稅務(wù)規(guī)劃思路及注意事項

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何避免在營改增實施過程中多交冤枉稅？

　　2．營業(yè)稅改增值稅后分支機構(gòu)如何繳稅及總分機構(gòu)的稅務(wù)處理注意事項有那些？如何進行賬務(wù)處理？

　　3．避免因視同銷售帶來的企業(yè)稅負提升

　　4．混業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險規(guī)避

　　5．固定資產(chǎn)、使用及處理的稅收選擇

　　6．營改增給勞務(wù)外包、工程分包市場帶來的機遇與挑戰(zhàn)

　　7．關(guān)聯(lián)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移定價利用營改增試點進行稅收籌劃