【課程背景】

　　全面取消營(yíng)業(yè)稅，改征增值稅將是我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制最為猛烈、重大的一次改革。隨著“稅收十二五規(guī)劃”最后一年的臨近，房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”風(fēng)聲鶴唳。然營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言到底是利好還是利差？是可以讓房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到減輕稅收成本支出還是繼續(xù)加大本就高企不下的稅負(fù)？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的增值稅改革，抓住營(yíng)改增的重要機(jī)遇并采取有效措施防控企業(yè)可能面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)呢？這是當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)界最為普遍關(guān)心的話題。

　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳與其它行業(yè)相比，有明顯的特殊性，加之該行業(yè)稅收政策復(fù)雜難以掌握，在開(kāi)發(fā)全程各階段又有很大區(qū)別，特別是完工年度，必須結(jié)算計(jì)稅成本，面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大。因此，在年度結(jié)賬前，對(duì)本年度稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對(duì)賬務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)全面自查補(bǔ)救，做好匯算清繳準(zhǔn)備，非常重要。

　　本課程，讓“稅收政策”密切結(jié)合經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，全面解析企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的稅收政策差異，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)，做到事先籌劃，并深度解析新舊稅收政策銜接運(yùn)用，深度解讀，手傳心授，一課在手，讓您知己知彼，稅收無(wú)憂！

　　【課程收益】

　　☆ 系統(tǒng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)稅收新政；“與時(shí)俱進(jìn)”政策更新直到講課前。

　　☆ 前瞻學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營(yíng)改增政策方法和征稅辦法，探索把握營(yíng)改增應(yīng)對(duì)措施。

　　☆ 破解稅政難局，針對(duì)變化，結(jié)合經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，分析其中稅收風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)個(gè)性化稅收策劃方案。

　　☆ 提交本單位財(cái)稅疑難問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)與專家零距離交流，真正解決實(shí)際問(wèn)題。

　　☆ 注重客戶體驗(yàn)，課程內(nèi)容豐富實(shí)用、生動(dòng)活潑。

　　【學(xué)員對(duì)象】

　　各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。
 
【課程大綱】

　　專題一：房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”政策前瞻與應(yīng)對(duì)

　　一、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策設(shè)計(jì)

　　1．增值稅的特征

　　2．營(yíng)改增后混合銷售的變化

　　3．營(yíng)業(yè)稅與增值稅計(jì)算應(yīng)納稅額的方法不同

　　4．增值稅的一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

　　二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響與稅負(fù)變化分析

　　1．應(yīng)對(duì)稅負(fù)增加的對(duì)策

　　2．過(guò)渡期的籌劃思路

　　3．營(yíng)改增后為個(gè)人配車策略

　　4．營(yíng)改增后建筑業(yè)掛靠與分包

　　5．營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　6．面對(duì)營(yíng)改增，房地產(chǎn)和建筑企業(yè)應(yīng)關(guān)注什么

　　7．一般納稅人與小規(guī)模納稅人有哪些納稅不同？有利還是不利？

　　8．營(yíng)改增可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額有哪些？有無(wú)特別要求？

　　9．不可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額有哪些？不可抵扣該怎么辦？

　　10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段能取哪些專用發(fā)票，哪些能抵扣？

　　11．房地產(chǎn)營(yíng)改增后發(fā)生非正常損失如何處理？

　　12．固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額該不該抵扣？

　　13．房地產(chǎn)營(yíng)改增后業(yè)主退房、折扣如何開(kāi)具發(fā)票?

　　14．營(yíng)改增后銷售固定資產(chǎn)該如何納稅？

　　三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及增值稅專用發(fā)票管理

　　1．抵扣憑證要求

　　2．增值稅專用發(fā)票管理與虛開(kāi)發(fā)票的法律風(fēng)險(xiǎn)；

　　3．專用發(fā)票使用中的疑難問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)控制

　　四、會(huì)計(jì)核算與納稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1．科目設(shè)置

　　2．預(yù)收款納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與地點(diǎn)

　　五、“營(yíng)改增”中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1．營(yíng)改增中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 掛靠經(jīng)營(yíng)模式下，建筑業(yè)的實(shí)際稅負(fù)是增加還是下降？

　�、� 建筑企業(yè)哪些支出可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

　　2．甲供材處理的變化對(duì)建筑業(yè)稅負(fù)的影響

　　3．建筑業(yè)營(yíng)改增后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　⑴ 建筑安裝發(fā)票中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)自制混凝土用于本企業(yè)承建工程的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 跨年度發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　4．建筑業(yè)營(yíng)改增建設(shè)工程計(jì)價(jià)規(guī)則調(diào)整

　　5．房地產(chǎn)營(yíng)改增后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 售后返租的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 代收費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

　　⑶ 促銷中禮品贈(zèng)送的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 營(yíng)改增前后甲供與甲定

　　專題二：房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策解析與開(kāi)發(fā)全程年度匯算清繳實(shí)務(wù)操作

　　一、企業(yè)所得稅重點(diǎn)政策解讀與運(yùn)用

　　二、籌建階段匯算清繳

　　1．籌建期的會(huì)計(jì)處理

　　2．籌建期何時(shí)結(jié)束

　　3．年度匯算清繳申報(bào)

　　4．征地過(guò)程土地出讓金返還會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

　　三、預(yù)售階段匯算清繳

　　1．預(yù)售階段的賬務(wù)處理

　　2．營(yíng)業(yè)稅及附加的會(huì)計(jì)處理

　　3．預(yù)計(jì)毛利的調(diào)整

　　4．業(yè)務(wù)招待費(fèi)的調(diào)整

　　5．預(yù)售階段季度預(yù)繳與匯算清繳年度申報(bào)

　　6．售樓處

　　7．車位車庫(kù)

　　8．會(huì)所及其它配套設(shè)施

　　四、完工階段匯算清繳

　　1．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工的條件

　　2．完工階段賬務(wù)處理

　　3．計(jì)稅成本的核算與結(jié)轉(zhuǎn)

　　4．毛利差異調(diào)整

　　5．業(yè)務(wù)招待費(fèi)的調(diào)整

　　6．完工年度匯算清繳申報(bào)

　　7．完工后續(xù)支出的調(diào)整

　　五、關(guān)于發(fā)票管理

　　1．跨期發(fā)票的處理

　　2．發(fā)票的審核要點(diǎn)

　　3．不合規(guī)票據(jù)的補(bǔ)救

　　4．混合銷售發(fā)票如何開(kāi)具（銷售貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)）

　　5．甲方采購(gòu)材料發(fā)票開(kāi)具（甲控與甲供）

　　6．稅務(wù)機(jī)關(guān)查處假票的處理對(duì)策

　　7．總包與分包發(fā)票

　　8．實(shí)際發(fā)生如何掌握

　　9．年度結(jié)賬前對(duì)票據(jù)管理的要求

　　六、如何避免往來(lái)賬的稅收風(fēng)險(xiǎn)

　　1．其它應(yīng)收款（關(guān)聯(lián)方無(wú)息借貸、個(gè)人借款）

　　2．其它應(yīng)付款（假借款、價(jià)外費(fèi)用）

　　3．應(yīng)付賬款

　　七、年度新申報(bào)表與納稅調(diào)整專題

　　1．視同銷售收入

　　2．未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入

　　3．免稅收入

　　4．工資與附加

　　5．業(yè)務(wù)招待費(fèi)

　　6．利息支出

　　7．永久性差異

　　8．資產(chǎn)類調(diào)整

　　9．預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)整

　　10．其它項(xiàng)目

　　11．房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)稅法主要差異解析

　　八、特殊收入確認(rèn)---租賃收入、視同銷售收入、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得

　　1．租賃收入會(huì)計(jì)與稅法差異

　　2．非常規(guī)租賃的涉稅（回租、轉(zhuǎn)租、無(wú)租、免租、不等額租金）

　　3．股權(quán)轉(zhuǎn)讓與撤資

　　九、拆遷還建的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

　　1．拆一還一，營(yíng)業(yè)稅如何交納

　　2．拆遷還房企業(yè)所得稅、土地增值稅視同銷售如何確認(rèn)

　　3．拆遷還房如何進(jìn)行賬務(wù)處理

　　4．支付貨幣補(bǔ)償如何核算

　　十、利息支出會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

　　1．向不同債權(quán)人融資的利息稅前扣除

　　2．統(tǒng)借統(tǒng)還

　　3．同期利率的掌握

　　4．企業(yè)間無(wú)息借貸的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與變通

　　5．跨期與計(jì)提未付的利息扣除爭(zhēng)議

　　十一、年終結(jié)賬前如何對(duì)2014年度涉稅遺漏進(jìn)行補(bǔ)救