【課程背景】

　　在當前房地產(chǎn)項目利潤不斷減低，企業(yè)經(jīng)營壓力日益加大，傳統(tǒng)的、單一的控制方法無法滿足企業(yè)經(jīng)營對成本管理的需求，必須轉變思路，在企業(yè)內(nèi)部建立基本項目總成本的系統(tǒng)化的成本管理機制，形成有共識、有能力、有方法、有執(zhí)行力的項目開發(fā)團隊，在項目開發(fā)全過程中，通過各項業(yè)務高效協(xié)同的專業(yè)化運作，達到成本控制要求、實現(xiàn)項目經(jīng)營目標�；�于上述理解，本課程重點探討和解讀基于房地產(chǎn)項目總成本管理的系統(tǒng)化方式，以及具體的、行之有效的成本精細化管理方法。

　　如何建立房企的成本優(yōu)勢、保證每個項目的成本可控？

　　如何在房地產(chǎn)項目的不同階段抓住關鍵點？實現(xiàn)事前控制與過程控制的有機結合？

　　如何搭建成本管理體系，進行有效的成本控制？

　　業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的卓越成本管理體系有何值得我們借鑒？

　　答案是：必須建立系統(tǒng)的、精細化的成本管理模式，即實現(xiàn)項目全過程的、所有業(yè)務環(huán)節(jié)的成本精細化管控，從而實現(xiàn)全員的成本意識與成本控制能力的提升。


　　【課程收益】

　　破解--房地產(chǎn)項目開發(fā)完全成本管理總體思路和操作之道；

　　指導--從全局角度，幫助企業(yè)對成本管理進行體系構建，目標管理，動態(tài)監(jiān)控、標準化作業(yè)。

　　掌握--成本管理在項目開發(fā)各階段的操作重點與難點；

　　讓您的企業(yè)了解建立怎樣的管控模式才是最能節(jié)省成本，最適合企業(yè)需求的；

　　讓您作為管理者，了解控制企業(yè)全成本需把握的幾個關鍵要點；

　　讓您了解標桿地產(chǎn)如何看待和解決眾多典型問題，打開思路

　　讓更多的專業(yè)手段充實您的資料庫，讓成本不再從指縫間溜走！


　　【學員對象】

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司決策層領導

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理，造價成本、合約結算、招標采購、工程管理等部門骨干。


　　【課程大綱】

　　一、項目開發(fā)總成本理念的樹立

　　1、第一時間摒棄舊觀念：

　　成本管理=圖紙預算+招標簽約+完工結算？

　　成本管理主要在出圖后 -80%成本出圖前確定

　　成本靠成本部就行 -公司人人參與成本管理

　　成本管理依賴預結算 -其成本變動影響約5%

　　成本部酷愛選低價 -定標結果半數(shù)非最低

　　2、如何理解項目開發(fā)總成本

　　成本=為獲得收益而付出的代價

　　項目支出費用都是項目開發(fā)成本

　　項目支出費用之和不等于項目開發(fā)總成本

　　3、項目開發(fā)總成本的意義

　　項目總利潤=項目總售價-項目開發(fā)總成本-項目稅金

　　項目開發(fā)總成本是房地產(chǎn)企業(yè)唯一能夠自行獨立控制的影響利潤因素

　　4、項目開發(fā)總成本的組成

　　項目總開發(fā)成本=項目直接成本+項目間接成本

　　項目直接成本的構成，是成本管理體系的基石

　　項目間接成本影響項目開發(fā)的全過程

　　標桿名企業(yè)經(jīng)驗分享：

　　a、萬科直接成本與間接成本的具體分類及其子目

　　b、萬科新版目標成本測算表格的改進之處解析

　　c、華潤的成本科目與財務科目的無縫對接及其優(yōu)越性

　　d、外資大型房企的成本管理更側重于現(xiàn)金流預測，對集團資金安排的預見性


　　二、“基于項目開發(fā)總成本的目標成本管理體系”構建

　　1、目標成本

　　目標成本-企業(yè)期望的理想化的項目總開發(fā)成本

　　以目標成本為綱要，實現(xiàn)項目開發(fā)全過程成本管理

　　不同階段的目標成本由淺到深，逐步細化，確保精度前提下注重時效性

　　經(jīng)驗分享：

　　a、目標成本的編制思路

　　b、成本科目的估算經(jīng)驗

　　C、目標成本表格的設置技巧

　　2、責任成本

　　責任成本的分解與運用

　　明確科目的主控部門、參與部門、輔助部門

　　明確具體的對應合同招標控制金額

　　明確事項的開始到結束節(jié)點的控制時間

　　明確公司部門的成本控制考評標準

　　萬科的責任成本體系簡述

　　a、要素概括

　　b、反饋指標

　　經(jīng)驗分享：

　　a、責任成本的編制范例

　　c、集團公司成本控制考評標準舉例

　　3、動態(tài)成本

　　通過動態(tài)成本評價目標成本執(zhí)行情況優(yōu)劣

　　經(jīng)驗分享：

　　a、動態(tài)成本的數(shù)據(jù)整理、估算方式

　　b、動態(tài)成本的案例詳解

　　項目目標成本執(zhí)行過程的信息溝通、傳遞

　　預判目標成本走勢，超支預警，成本降低措施建議

　　經(jīng)驗分享：

　　a、案例《某地產(chǎn)集團項目目標成本執(zhí)行月度報告》

　　b、案例《某地產(chǎn)集團項目目標成本偏差原因分析》

　　c、如何讓老板、外行投資方看懂成本報表、報告


　　三、成本管理部門在項目進展不同階段成本控制實戰(zhàn)重點

　　1、拓展階段

　　項目好壞一天鑒別

　　項目盈利一目了然

　　具體實際案例講解

　　經(jīng)驗分享：

　　a、《目標成本》簡化速算表格

　　b、信息不詳項目的常見成本參數(shù)取值

　　2、土地競拍階段

　　告訴老板利潤下限對應的地價上限

　　給舉牌人一張《地價--利潤率對應表》

　　3、規(guī)劃方案階段

　　設計部門--對比方案

　　營銷部門--廉價替代

　　工程部門--簡化工藝

　　成本部門--增值建議

　　經(jīng)驗分享：

　　a、項目成本應該如何分攤

　　b、怎樣選擇最優(yōu)容積率

　　c、關注項目前期設計階段的總體成本優(yōu)化

　　d、萬科的總圖優(yōu)化

　　e、萬科的設計經(jīng)驗指標

　　4、項目的施工圖階段

　　目標成本--責任成本--動態(tài)成本，三位一體的項目成本管理的正式搭建

　　造價咨詢公司的指導與管理

　　招標事務與評標分析，商務談判

　　案例：不同類型評標分析報告的編制與評標組織

　　5、項目的施工過程階段

　　設計變更、現(xiàn)場簽證的管理流程

　　成本執(zhí)行狀況監(jiān)控

　　6、項目的結算審計階段

　　可否結算審查

　　結算計劃安排

　　經(jīng)驗分享：

　　容易忽略項目列舉

　　需要重點復核執(zhí)行情況的甲方指令舉例

　　7、項目的后評估階段

　　目標成本編制經(jīng)驗總結

　　成本數(shù)據(jù)庫資料錄入

　　經(jīng)驗分享：

　　對無效成本的事后分析總結

　　對責任成本執(zhí)行情況的考核


　　四、歸納性圖表總結

　　1、成本管理的實施

　　a、目標成本編制要點

　　b、動態(tài)成本管理要點

　　c、責任成本考核要點

　　d、實際成本分析要點

　　2、目標成本的編制流程

　　a、目標成本開始編制

　　b、方案版完成階段

　　c、造價咨詢委托

　　d、執(zhí)行版完成階段

　　e、責任成本確立階段

　　3、動態(tài)成本管理模式總覽

　　a、目標成本、動態(tài)成本與責任成本相互作用

　　b、采購、財務、外聯(lián)、工程設計、營銷之間的分工協(xié)作

　　c、成本動態(tài)預警及建議

　　五、培訓結束前的提問探討