課程背景
在國家稅務(wù)總局要求下，加強土地增值稅征管已成為近年年各地方稅務(wù)機關(guān)工作重點之一。為此，各省市紛紛出臺了加強土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴厲。并且國家稅務(wù)總局將建筑、房地產(chǎn)業(yè)納入2014年指令性檢查項目范圍，在專項檢查工作方案中也強調(diào)了土地增值稅的檢查。這一切都在預(yù)示著新一輪清算高潮即將來襲。面對史上最嚴厲的土地增值稅征管，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準備了嗎？
對于房地產(chǎn)業(yè)將施行的“營改增”，對地方財政的獲取方式是一大挑戰(zhàn)，對于建筑、房地產(chǎn)企業(yè)來說同樣是一場不得不應(yīng)對的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅是5%，“營改增”之后增值稅率定為11%的話，稅率上升比較明顯。該如何應(yīng)對呢？
本課程以國家稅務(wù)總局及各地2014年土地增值稅清算最新政策為基礎(chǔ)，以營改增政策為背景，進行理論升華，深度剖析，以庖丁解牛般的實戰(zhàn)演示，用最短的時間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員掌握土地增值稅清算實戰(zhàn)技巧及營改增基本原理，全面控制其中的風(fēng)險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化的利益！

■ 邀請對象
董事長、總經(jīng)理、監(jiān)事、獨立董事、董事會秘書等高層管理人員
項目總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)管理人員等

■ 課程大綱

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”納稅全面準備
一、營改增政策的解讀與實踐
1.我國流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革
2.營改增試點的進展及總體規(guī)劃
3.為什么要營改增？營業(yè)稅有何弊端？營改增改革的基本指導(dǎo)思想
4.納稅人和扣繳義務(wù)人的認定
5.增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法
6.增值稅的適用稅率和征收率
7.銷售額、銷售折扣、銷售折讓的認定
8.增值稅的差額征稅規(guī)定
9.混業(yè)經(jīng)營帶給房地產(chǎn)營改增什么風(fēng)險？
10.鐵路運輸服務(wù)營改增后對于房地產(chǎn)有何影響？
11.快遞業(yè)營改增后對于房地產(chǎn)有何影響？
12.融資租賃業(yè)營改增后對于房地產(chǎn)有何影響？
13.房地產(chǎn)開發(fā)各個階段能取得哪些專用發(fā)票？哪些能或不能抵扣？
14.營改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅地點有無變化？
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的營改增若干風(fēng)險問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)是營改增納稅人嗎？你有增值稅業(yè)務(wù)嗎？
2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？
3.房地產(chǎn)企業(yè)不提供應(yīng)稅服務(wù)就不涉及增值稅嗎？沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈送業(yè)務(wù)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率？
5.房地產(chǎn)企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？
6.房地產(chǎn)營改增后發(fā)生非正常損失如何處理？
7.固定資產(chǎn)進項稅額該不該抵扣？ 進項稅額轉(zhuǎn)出的納稅籌劃
8.房地產(chǎn)營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？
9.裝卸搬運營改增有什么變化？
10.倉儲服務(wù)營改增租賃雙方有何影響？
11.汽車可以抵扣了，汽油費能隨意抵扣嗎？
12.營改增后銷售固定資產(chǎn)該如何納稅？

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程納稅攻略
一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的主要稅種有哪些？各階段有哪些特點？
1.前期階段
2.工程建設(shè)階段
3.銷售階段
4.清算
二、土地增值稅征稅對象有哪些問題要注意？
1.小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？
2.房屋長期出租是否征收土地增值稅？
三、市場調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來發(fā)展態(tài)勢如何？

四、項目規(guī)劃立項是否影響土地增值稅清算？
1.土地增值稅清算單位怎么確定？誰是有關(guān)部門？
2.土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？
3.分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算？ 普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅？
4.分開還是合并清算的經(jīng)典問答
5.當今中國最牛的對土增稅分類清算抗議！
6.土地增值稅與普通住宅定價的關(guān)系及如何回避無效價格區(qū)間？控制增值率20%以下是降低收入還是增加成本好，有無其他辦法？
7.地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？車位、車庫、地下室辦理產(chǎn)權(quán)還是不辦理產(chǎn)權(quán)？
8.車位車庫等要不要分攤土地成本？
9.不同項目能否分攤成本？
10.普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分攤開發(fā)成本？
11.按建筑面積分攤成本無法避免商業(yè)增值率高可以調(diào)整嗎？
12.項目分期滾動開發(fā)，怎樣進行稅收籌劃？
13.住宅和商業(yè)地產(chǎn)混合型項目怎樣進行稅收籌劃？
五、房地產(chǎn)項目取得土地方式對于土地增值稅清算的影響
1.土地作為扣除項目成本如何確定?
2.暗箱操作遲早要還的！
3.拆遷補償費屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？
4.毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？
5.地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？
6.投資政府土地改造項目如何納稅處理？
7.直接買地與股權(quán)轉(zhuǎn)讓買地對于雙方有哪些稅收影響？
8.投資再轉(zhuǎn)讓土地存在哪些稅收爭議？
9.競拍取得土地出讓合同該怎么簽定？
10.開發(fā)過程中土地使用稅怎么計算？
11.競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？ 繳納完耕地占用稅可以一年免土地使用稅嗎？
12.紅線外支出能否列支土地成本清算扣除？
13.政府返還款可有納稅籌劃空間？
六、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本清算如何扣除
1.簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
2.維修基金大配套費不能加計扣除嗎？
3.房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計扣除嗎？
4.建安成本可隨意虛增嗎？
5.會所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？？　　
6.裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？
7.售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？
8.墊資開發(fā)與融資成本土地增值稅稅負比較
七、房地產(chǎn)項目開發(fā)清算收入如何確定？
1.未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時如何確認收入？
2.房地產(chǎn)企業(yè)補退房款如何確認收入？
3.房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅?
4.取得非貨幣性資產(chǎn)如何確認土地增值稅清算收入？
5.拆遷安置房如何確認土地增值稅清算視同銷售收入？
6.房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租開發(fā)產(chǎn)品是否需要征收土地增值稅？
7.地上停車位、地下車位（人防/非人防）一次性收取租金是否繳納土地增值稅？
8.房地產(chǎn)企業(yè)將車位無償交付物業(yè)公司，物業(yè)公司收取租金，是否需要視同銷售征收土地增值稅？
9.房地產(chǎn)企業(yè)未取得項目立項也未取得商品房預(yù)售許
可證，違規(guī)銷售國有（集體）土地上建造的房產(chǎn)是否征
收土地增值稅？
八、土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？
1.委托貸款利息支出屬于能提供金融機構(gòu)證明嗎？
2.房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？
3.房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？
九、清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？
1.土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？
2.清算后取得發(fā)票咋辦？
3.清算后又賣房咋辦？
十、土地增值稅清算后項目虧損怎么辦？
十一、年終結(jié)賬土地增值稅如何結(jié)轉(zhuǎn)？ 3.8萬億元欠稅折射出什么問題？稅企間的土地增值稅紛爭還有多少？
十二、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計算？
十三、清算申報與稽查的關(guān)系
十四、做好預(yù)清算應(yīng)準備哪些資料？
十五、城中村改造如何納稅處理？
十六、合作建房分房后銷售如何計算土地增值稅？
十七、BT置換土地如何處理