【課程背景】
與時俱進，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務規(guī)劃的生命線。
2015年，稅收政策變化多端，特別是營改增試點范圍將波及房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)，給財務工作者帶了新的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)營改增腳步聲聲，迫在眉睫。財政部正制定營改增試點的方案。各國字號的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)緊密鑼鼓地在進行部署、并對人員進行了數(shù)輪地培訓。

營改增絕不僅僅是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業(yè)管理方方面面的重大變革，將對企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務模式、關(guān)聯(lián)交易、資質(zhì)管理、供應商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。

未雨綢繆，加強政策學習，增進對“營改增”的認識，制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度，提前應對和防范營改增后可能帶來的經(jīng)濟風險和稅務風險，妥善處理營改增過渡期間的稅金清算與稽查等事宜，才能確保企業(yè)利益最大化。

【課程收益】
1.與時俱進：把脈房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新稅收政策；
2.熟練掌握并解決房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡期涉稅問題；
3.掌握營改增財稅處理技巧及抵扣風險點；
4.把握營改增應對策略及涉稅籌劃技巧；
5.房地產(chǎn)業(yè)營改增前后所得稅、土地增值稅風險防范與應對


課程大綱
【課程大綱】
前言：近期房地產(chǎn)稅務稽查案例分析與借鑒

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)營改增前必須面對的工作事項
1.房地產(chǎn)企業(yè)面臨營改增八項準備
2.營改增稅收政策解讀及對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析與風險點管控
3.企業(yè)如何避免在營改增實施過程中多交冤枉稅？
4.營改增前后與供應商的博弈策略
5.營改增前后與客戶的談判要點
6.怎樣提高可抵扣進項稅額

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)營改增制度設(shè)計與影響
1.增值稅制度改革進程和展望
2.準備時間非常短暫，企業(yè)怎樣開展準備工作？
3.房地產(chǎn)業(yè)營改增利弊應用與化解
4.營改增如何協(xié)調(diào)公司內(nèi)外相關(guān)各方在同一價值鏈上利益分配；
5.怎樣應對增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的主要因素
6.甲方身份有效利用降低稅負渠道-合理利用簡易計稅方法？
7.后營改增時代虛開增值稅專用發(fā)票的風險與挑戰(zhàn)

第三部分：可預見的房地產(chǎn)行業(yè)營改增主要稅務問題及應對策略
1.營改增稅制如何設(shè)定？ 房地產(chǎn)業(yè)需要做哪些準備？
2.對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？
3.存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？
4.營改增啟動時已開工或開盤項目如何處理？
5.一級開發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進行營改增？
6.取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費是否有機會抵扣進項稅？
7.資金成本利息方面如何抵扣進項稅？
8.是否收到預售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務？
9.以房產(chǎn)進行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？
10.項目部納稅地點在哪里？
11.簽訂工程合同時對預付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？
12.增值稅申報是否在項目所在地申報？注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？

第四部分：房地產(chǎn)開發(fā)營改增稅前后合理稅收籌劃
1.營改增前夕，納稅人需要做好的準備
2.房地產(chǎn)行業(yè)應對內(nèi)部準備工作
3.營改增人員調(diào)配、產(chǎn)品、業(yè)務、流程、合同、文件整理與安排
4.匯總業(yè)務、財務、稅務、系統(tǒng)情況與需求，有序推進建議。
5.對內(nèi)培訓營改增業(yè)務和流程的注意事項
6.會計核算、業(yè)務流程、系統(tǒng)修改、制度修訂、合同發(fā)票各項事務的準備。
7.增值稅不同稅率業(yè)務界定，混合銷售、兼營業(yè)務、混業(yè)經(jīng)營處理
8.如何利用一般納稅人和小規(guī)模納稅人、一般計稅方法和簡易計稅方法？
9.如何利用過渡期優(yōu)惠政策及財政補貼等

第五部分：增值稅政策解析與風險點管控
1.企業(yè)選擇增值稅納稅人身份的優(yōu)勢與劣勢比較與身份選擇
2.營改增企業(yè)適用稅率政策概述
3.一般計稅方法的基本方法講解
4.簡易計稅方法的基本方法講解
5.企業(yè)如何充分利用進項抵扣政策減輕企業(yè)稅負
6.針對進項稅抵扣時間的稅收籌劃
7.一般納稅人購進貨物取得的進項可以抵扣條件
8.不準抵扣的進項稅額主要原因
9.合理安排固定資產(chǎn)購進時間及方式避免稅負提高
10.合理控制一般納稅人認定時間的方法
11.怎樣避免因視同銷售帶來的企業(yè)稅負提升；
12.混業(yè)經(jīng)營、混合銷售、兼營業(yè)務的風險規(guī)避；
13.增值稅發(fā)票超期未認證、認證未申報、留抵稅額抵欠稅處理方法
14.用滯留票避稅后果
15.如何有效執(zhí)行過渡期政策借鑒
16.甲供材料營改增如何處理？

第六部分：房地產(chǎn)開發(fā)營改增政策推進與應對
1.納稅人如何適應增值稅征收管理
2.增值稅風險管理的調(diào)整應對
3.提價或降低成本應對營改增
4.營改增后稅務規(guī)劃思路及注意事項

第七部分：房地產(chǎn)開發(fā)全程稅務籌劃與稽查應對策略
1.項目公司設(shè)立與取得土地環(huán)節(jié)稅務稽查應對與籌劃策略
2.項目公司前期報批報建階段稅務稽查應對與節(jié)稅策略
3.項目施工建設(shè)階段稅務稽查應對與籌劃策略
1)房地產(chǎn)企業(yè)融資涉稅風險和最佳處理方法
2)車庫、車位、地下停車場、售樓部、樣板房稅收風險如何化解？
3)政府返還土地出讓金和返還稅收的處理
4.商品房預售階段稅務稽查應對與籌劃策略
5.項目完工階段成本費用稅務稽查應對與節(jié)稅策略
6.項目清盤環(huán)節(jié)--土地增值稅清算稅務稽查應對與節(jié)稅策略

第八部分：房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注的土地增值稅清算50個重點問題解析
1.土地增值稅清算的時間如何把握？
2.土增稅清算單位和成本分攤方法
3.公共配套設(shè)施計算土地增值稅關(guān)鍵問題解析。
4.商住一體清算問題，不能分開核算的處理
5.房地產(chǎn)企業(yè)利息費用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問題
6.自用裝修費用減少土地增值稅的實戰(zhàn)審核。
7.關(guān)于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題
8.在紅線外發(fā)生的成本費用，釘子戶額外補償費用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題
9.中介機構(gòu)報告作用問題，如何利用中介提高土地增值稅準確率。
10.土地增值稅的稅務審核實戰(zhàn)大解析

第九部分：房地產(chǎn)業(yè)特有的發(fā)票問題處理與內(nèi)控設(shè)計
1.甲供材料，如何開具發(fā)票最合法？怎樣開具最節(jié)稅？
2.電梯、空調(diào)、門禁系統(tǒng)等設(shè)備項目票據(jù)如何開具
3.工發(fā)票的開票地點有何特殊要求？
4.園林綠化工程票據(jù)如何開具？
5.假發(fā)票如何識別？應該由承擔鑒定責職？取得假發(fā)票如何補救？
6.取得不合規(guī)票據(jù)如何補救
7.發(fā)票遺失如何處理
8.財務人員應該如何對取得的發(fā)票進行審核
9.稅務稽查怎樣檢查發(fā)票，企業(yè)如何應對？
經(jīng)驗分享：企業(yè)與時俱進的稽查應對和危機公關(guān)的籌劃策略。


課程對象
1、房地產(chǎn)公司財務總監(jiān)、財務負責人2、成本總監(jiān)及成本項目負責人