【課程背景】

　　在房地產(chǎn)行業(yè)去化周期加長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型前提下，國(guó)務(wù)院決定即將于2015年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革。

　　營(yíng)改增會(huì)對(duì)哪些方面產(chǎn)生影響呢？

　　營(yíng)改增對(duì)土地整理、拆遷與取得；供應(yīng)商和采購(gòu)方式；物業(yè)市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研發(fā)；生產(chǎn)和成本管理、產(chǎn)品營(yíng)銷；資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)、投融資渠道和方式等方面產(chǎn)生直接影響，導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、信息披露和稅收籌劃發(fā)生重大變化，導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值估值變化，企業(yè)需要對(duì)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的財(cái)稅管理，從戰(zhàn)略和技術(shù)層面進(jìn)行重構(gòu)和優(yōu)化。

　　企業(yè)如何做好轉(zhuǎn)型前的準(zhǔn)備工作，怎樣找出轉(zhuǎn)型過(guò)程中的節(jié)稅空間，有效規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)劃企業(yè)轉(zhuǎn)型后的財(cái)稅管理體系，優(yōu)化納稅人的價(jià)值鏈管理，這些都是企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員必須重視的問(wèn)題。

　　【課程價(jià)值】

　　1、掌握營(yíng)業(yè)稅和增值稅的主要差異；

　　2、掌握過(guò)渡期內(nèi)主要過(guò)渡政策的應(yīng)對(duì)方法；

　　3、明確營(yíng)改增后企業(yè)投融資決策的調(diào)整思路；

　　4、明確營(yíng)改增后房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)，二級(jí)開(kāi)發(fā)與三級(jí)經(jīng)營(yíng)，三個(gè)市場(chǎng)間主要的財(cái)稅管理重點(diǎn)、策略和方法；

　　5、掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“融資—投資—投后管理—退出”四階段傳統(tǒng)財(cái)稅管理方法，營(yíng)改增后的調(diào)整和應(yīng)對(duì)；

　　6、會(huì)計(jì)核算管理的應(yīng)對(duì)方法。

　　【課程對(duì)象】

　　企業(yè)負(fù)責(zé)人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)主管、總賬會(huì)計(jì)、稅務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)人員、各部門負(fù)責(zé)人等、非財(cái)務(wù)專業(yè)的企業(yè)管理人員等。


　【課程大綱】

　　一、增值稅與營(yíng)業(yè)稅的主要差異（把握問(wèn)題的基礎(chǔ)）

　　1、增值稅的稅負(fù)形成機(jī)制與營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)形成機(jī)制差異解析；

　　2、營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅（價(jià)格=生產(chǎn)成本+流通費(fèi)用+利潤(rùn)+稅金）

　　3、增值稅是價(jià)外稅，是可以抵扣的收入稅,重復(fù)征稅程度緩解；

　　4、增值稅PK營(yíng)業(yè)稅的差額計(jì)稅

　　5、納稅人差異（境外單位在境外代銷我國(guó)房產(chǎn)，我國(guó)企業(yè)代銷境外房產(chǎn)）

　　6、稅率和稅負(fù)差異（增值稅稅率結(jié)構(gòu)復(fù)雜：17%、13%、11%、6%、0、3%）

　　7、納稅地點(diǎn)（勞務(wù)發(fā)生地與機(jī)構(gòu)所在地）差異

　　8、納稅時(shí)間不同

　　9、稅源歸屬（國(guó)地稅）的差異；

　　10、減免稅及其會(huì)計(jì)處理差異（內(nèi)容不同、性質(zhì)不同、退稅處理不同、會(huì)計(jì)處理方法不同）

　　案例1：買房送裝修、送空調(diào)、送家具

　　二、房地產(chǎn)營(yíng)改增主要政策條款的解析（處理問(wèn)題的關(guān)鍵）

　　1、計(jì)稅方法：一般計(jì)稅法與簡(jiǎn)易計(jì)稅法解析；

　　2、納稅人的確定標(biāo)準(zhǔn)（生產(chǎn)地、銷售地、目的地）；

　　3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的認(rèn)定

　　4、匯總納稅與合并申報(bào)

　　5、增值稅抵扣方法（抵扣制度、范圍、方法、留抵）

　　6、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算注意事項(xiàng)

　　7、退免稅

　　8、征收管理

　　9、重點(diǎn)過(guò)渡政策解析

　　案例2：在建項(xiàng)目和在銷售項(xiàng)目過(guò)渡期內(nèi)注意事項(xiàng)

　　三、營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)的主要影響及對(duì)策解析

　　1、對(duì)可抵扣金額的影響（直接費(fèi)、間接費(fèi)）

　　2、對(duì)項(xiàng)目增值率的影響

　　3、對(duì)招投標(biāo)的影響解析

　　4、對(duì)供應(yīng)商選擇的影響解析

　　5、對(duì)期初庫(kù)存材料和機(jī)械設(shè)備等資產(chǎn)的影響

　　6、對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響（收入、成本、利潤(rùn)、現(xiàn)金流和資產(chǎn)）

　　7、對(duì)企業(yè)管理的影響（掛靠經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目核算制）

　　8、建筑企業(yè)營(yíng)改增的主要應(yīng)對(duì)策略和方法

　　四、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的主要影響解析

　　1、對(duì)工程總承包（EPC）的影響解析

　　2、對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的影響解析（BT、EPC、以路換地等）（國(guó)稅函【2009】520號(hào)文）

　　3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不同投資回收方式的調(diào)整（固定回報(bào)、比例分成、財(cái)政返還）營(yíng)改增后的重大調(diào)整；

　　4、居住用和商用地產(chǎn)營(yíng)改增后的主要稅負(fù)區(qū)別（案例解析）：住宅、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、商鋪、酒店（公寓）、養(yǎng)老設(shè)施等；

　　5、對(duì)合作開(kāi)發(fā)的影響解析

　　6、對(duì)銷售的影響解析

　�。�1）不同銷售方式稅負(fù)差異顯著；

　�。�2）自營(yíng)銷售、代理（境內(nèi)外）銷售、帶租約銷售、出租、經(jīng)營(yíng)權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托管、證券化、眾籌

　　7、持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負(fù)差異解析；

　　8、對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的影響（房地產(chǎn)信托投資基金）

　　9、融資渠道與方式的選擇

　　案例3：法人和個(gè)人銷售和出租房地產(chǎn)的稅負(fù)差異

　　案例4：居住用和非居住用地產(chǎn)的售后成本處理差異

　　五、房地產(chǎn)營(yíng)改增的主要應(yīng)對(duì)策略與稅收籌劃

　　1、項(xiàng)目是采用母子公司體制還是采用總分公司？

　　2、投資架構(gòu)--關(guān)聯(lián)交易的調(diào)整設(shè)計(jì)（建安、綠化、建材、銷售、代理等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的處理）；

　　3、供應(yīng)商和招投標(biāo)管理的調(diào)整；

　　4、如何處理小規(guī)模納稅人的報(bào)價(jià)；

　　5、房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；

　　6、產(chǎn)品的營(yíng)銷策略對(duì)營(yíng)改增的響應(yīng)；

　　7、項(xiàng)目公司注銷策略的調(diào)整（有留抵稅額的項(xiàng)目公司，不能正常注銷怎么辦？）

　　六、營(yíng)改增對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的影響和應(yīng)對(duì)措施

　　1、房企會(huì)計(jì)科目體系的調(diào)整（一級(jí)核算轉(zhuǎn)變成增值稅的三級(jí)核算）；

　　2、專用發(fā)票的使用與管理

　　3、轉(zhuǎn)制企業(yè)賬簿格式的優(yōu)化

　　4、轉(zhuǎn)制企業(yè)增值稅內(nèi)部報(bào)表的設(shè)計(jì)

　　5、增值稅日產(chǎn)核算與增值稅減退免稅的核算

　　6、稅控機(jī)進(jìn)項(xiàng)稅的處理等實(shí)操內(nèi)容；

　　7、預(yù)算管理與增值稅內(nèi)部報(bào)表銜接