房地產(chǎn)企業(yè)稅收處理與其它行業(yè)相比，有明顯的特殊性，加之該行業(yè)稅收政策復(fù)雜難以掌握，在開(kāi)發(fā)全程各階段又有很大區(qū)別，，特舉辦“房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增解析與稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)”專題講座，本講座以營(yíng)改增政策為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)特殊經(jīng)濟(jì)行為涉稅疑難問(wèn)題（營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)點(diǎn)、收入的稅會(huì)差異、甲供材、售樓處、精裝修、車位、成本的分?jǐn)�、融資等）為主線，通過(guò)身邊日常的案例重點(diǎn)解析房企“重特事項(xiàng)”的稽查應(yīng)對(duì)思路，用最短的時(shí)間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)疑難問(wèn)題及營(yíng)改增基本原理，全面控制其中的風(fēng)險(xiǎn)，并有效開(kāi)展納稅籌劃，為企業(yè)爭(zhēng)取最大化的利益！


課程大綱
第一部分：營(yíng)改增政策應(yīng)對(duì)以及前景預(yù)測(cè)
1、營(yíng)改增背景分析以及時(shí)間安排 2、房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)售價(jià)及凈利潤(rùn)有何影響？ 4、房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問(wèn)題？
5、混業(yè)經(jīng)營(yíng)需要注意什么問(wèn)題 6、甲供材業(yè)務(wù)在營(yíng)改增面前的優(yōu)劣分析
7、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的差異分析 8、招拍掛拿地營(yíng)改增之后的風(fēng)險(xiǎn)分析
9、“拆一還一”以及“紅線外”的支出是否有進(jìn)項(xiàng)可以抵扣？
10、“甲供材”營(yíng)改增之后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是憂是喜？11、營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)“存貨”是否抵扣？

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)特殊事項(xiàng)稽查防范
一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)疑難問(wèn)題
1、誠(chéng)意金、定金是否繳納營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是如何規(guī)定的？如何界定和理解“銷售合同”？

2、您覺(jué)得資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)交稅費(fèi)期末余額是紅字是否合適？收到誠(chéng)意金如何做賬？和收入的關(guān)系如何協(xié)調(diào)？

3、企業(yè)收到違約金和支付違約金的稅收待遇有何不同？

二、會(huì)計(jì)收入所得稅計(jì)稅收入的差異暨申報(bào)表的填報(bào)
1、在開(kāi)發(fā)流程的整個(gè)過(guò)程中，會(huì)計(jì)在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入？稅收如何規(guī)定的？二者的為什么會(huì)有如此差異？

2、如何讓理解“完工”的標(biāo)準(zhǔn)？“未完工”取得的收入如何做賬？又如何在季度申報(bào)表和年度申報(bào)表反映？

3、預(yù)交的營(yíng)業(yè)稅等稅金是否可以在稅前扣除？
4、“完工”開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何確認(rèn)計(jì)稅收入？計(jì)稅收入的金額和會(huì)計(jì)收入、計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)有什么關(guān)系？

5、如何確認(rèn)計(jì)稅成本？計(jì)稅成本的有哪些部分構(gòu)成？計(jì)稅成本的有哪些要求？
6、在所得稅處理的不同階段，您是如何進(jìn)行所得稅稅金的賬務(wù)處理？

三、車位、精裝修、售樓部暨成本分?jǐn)?br />1、成本分?jǐn)偟姆椒ㄓ心男�？不同的成本�?duì)象如何采取“合理”的分?jǐn)偡椒ǎ?br />2、什么是裝修？銷售精裝房的利與弊是哪些？
3、什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？
4、不同形式的售樓部如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何歸集發(fā)生的成本費(fèi)用？稅收對(duì)此又是如何規(guī)定的？如何協(xié)調(diào)可以減輕稅負(fù)？

5、售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？ 物業(yè)用房是否會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)稅？

四、企業(yè)融資的困惑
1、企業(yè)直接向金融機(jī)構(gòu)借款和委托借款的稅收待遇有什么差別？委托貸款的憑證如何入賬？
2、“明股實(shí)債”如何稅收如何界定？如何扣除相關(guān)的融資成本？
3、什么是“統(tǒng)借統(tǒng)還”？統(tǒng)借統(tǒng)還的利息如何在所得稅、土地增值稅扣除？憑證如何讓處理？
4、“轉(zhuǎn)貸”的騙局如何處理？和“委托貸款”有什么差異？
5、向股東的借款注意哪些問(wèn)題？向非股東（自然人）的借款又需要注意哪些問(wèn)題？沒(méi)有利息費(fèi)用如何處理？

五、甲供材
1、如何劃分材料和設(shè)備？二者的稅收待遇有什么不同？
2、“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？
3、“甲供材”業(yè)務(wù)如何開(kāi)具發(fā)票？如何索取發(fā)票？
4、裝飾勞務(wù)和“甲供材”稅收處理有什么差異？

六、收入的確認(rèn)與風(fēng)險(xiǎn)控制
1、如何界定合作建房？出資方、出地方不同的合作模式如何界定稅收經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)？如何計(jì)稅？
2、以老帶新的稅收風(fēng)險(xiǎn)如何控制？抵券銷售形式下如何確認(rèn)收入？
3、“假按揭”“零首付”的區(qū)別是什么？二者的稅收風(fēng)險(xiǎn)有何不同？
4、銷售價(jià)格明顯偏低如何確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)？企業(yè)如何解釋屬于自己的“正當(dāng)理由”？
5、“拆遷還建”（拆一還一）建造模式下，如何確認(rèn)會(huì)計(jì)收入？營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)稅收入如何確認(rèn)？契稅的計(jì)稅依據(jù)是什么？

6、房企代相關(guān)部門收取業(yè)主的費(fèi)用存在什么稅收風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避？

七、成本的確認(rèn)與風(fēng)險(xiǎn)控制
1、股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)是什么？是否涉及土地增值稅？股權(quán)收購(gòu)之后如何確認(rèn)土地成本？
2、“以房換地”“以地?fù)Q房”如何確認(rèn)成本？如何確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)？
3、購(gòu)買爛尾樓后續(xù)建造銷售的，如何確認(rèn)扣除項(xiàng)目？計(jì)算土地增值稅是否適用加計(jì)扣除20%？
4、土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？課程將針對(duì)不同形式的返還款與不同的會(huì)計(jì)處理來(lái)綜合分析稅收問(wèn)題，讓您不再困惑。

5、城鎮(zhèn)土地使用稅的開(kāi)始時(shí)點(diǎn)與終止時(shí)點(diǎn)如何確認(rèn)？如何計(jì)算？
6、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)如何確認(rèn)？私車公用的稅收問(wèn)題如何應(yīng)對(duì)？

第三部分 互動(dòng)答疑