課程背景
城市發(fā)展進(jìn)入到更新改造階段，城市更新已經(jīng)成為一個重要的供地方式，也因此成為了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)城市戰(zhàn)略布局、破解空間與資源困局的戰(zhàn)略舉措。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整，或者權(quán)利主體不具備房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)經(jīng)驗，需尋求合作方等原因，城市更新項目的并購、合作等頻繁發(fā)生，項目并購或合作本身的法律關(guān)系即較為復(fù)雜，加之城市更新政策也較為復(fù)雜且更新迅速，城市更新項目并購或合作涉及的法律問題及法律風(fēng)險較多。另外，城市更新項目全程涉及計劃申報和規(guī)劃審批、土地建筑物核查、安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂、土地取得、開發(fā)建設(shè)、回遷安置等多個環(huán)節(jié)，其中任何一個環(huán)節(jié)均有可能引發(fā)法律風(fēng)險，且多個環(huán)節(jié)都將涉及稅費繳納。

可見，城市更新項目并購、合作、稅務(wù)籌劃及全過程的法律風(fēng)險識別與防范，對房地產(chǎn)企業(yè)開展城市更新項目有著重要的意義，值得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注。


課程大綱

模塊
主要內(nèi)容
核心收益
第一部分
三舊改造法規(guī)政策要點
1、三舊改造5大法律體系：基礎(chǔ)類法律法規(guī)、土地類法律法規(guī)、規(guī)劃類法律法規(guī)、建設(shè)類法律法規(guī)、房產(chǎn)類法律法規(guī)
2、廣東省三舊改造政策解讀
（1）農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲�有土地問題
（2）土地出讓收益處理的問題
（3）相關(guān)補(bǔ)辦手續(xù)及程序問題
（4）邊角地、插花地、夾心地的處理問題
（5）土地出讓金優(yōu)惠政策及財政扶持政策
3、深圳市城市更新法律法規(guī)體系介紹（深圳的特殊性）
（1）城市更新的模式：綜合整治、功能改變、拆除重建
（2）城市更新的參與主體：政府、權(quán)利主體、市場主體
（3）城市更新的對象：舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村
（4）拆除重建類的實施模式：自改模式、市場主體單獨改造模式、合作改造模式、政府組織實施模式
（5）城市更新的改造條件
（6）城市更新操作流程解讀
了解廣東省三舊改造相關(guān)的法律法規(guī)要點，避免觸碰到法律紅線
第二部分
三舊改造項目法律風(fēng)險管理
1、三舊改造項目申報風(fēng)險
（1）申報條件不符風(fēng)險
（2）改造意愿取得不能的風(fēng)險
（3）商業(yè)目的難以實現(xiàn)的風(fēng)險
2、補(bǔ)償談判風(fēng)險
（1）補(bǔ)償方案擬定的風(fēng)險
（2）補(bǔ)償安置的風(fēng)險
（3）談判僵局風(fēng)險
3、土地取得、開發(fā)建設(shè)、回遷安置風(fēng)險
（1）建筑物拆除的風(fēng)險
（2）土地使用權(quán)出讓
（3）工期延誤風(fēng)險
（4）交付風(fēng)險

學(xué)習(xí)三舊改造項目過程中的核心風(fēng)險
第三部分
三舊改造項目并購和合作
u 2大并購方式
1.股權(quán)并購
案例解讀：中糧收購深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案
2.資產(chǎn)并購
案例解讀：佳兆業(yè)收購雅駿眼鏡廠城市更新項目案
了解城市更新項目常見的收購方式
u 3大并購法律風(fēng)險
1.股權(quán)收購的主要法律風(fēng)險（同下文法人型合作，略）
2.資產(chǎn)收購的主要法律風(fēng)險
（1）房地產(chǎn)設(shè)定抵押的風(fēng)險
（2）房地產(chǎn)被查封的風(fēng)險
（3）房地產(chǎn)存在歷史遺留問題的風(fēng)險
了解城市更新項目收購過程中存在的主要風(fēng)險
u 2種合作模式
1.非法人型合作
2.法人型合作
了解城市更新項目常見的合作模式
u 6大合作法律風(fēng)險
1.非法人型合作的主要法律風(fēng)險
（1）項目管控機(jī)制缺失的風(fēng)險
（2）權(quán)利人擅自退出合作的風(fēng)險
2.法人型合作的主要法律風(fēng)險
（1）公司或有債務(wù)的風(fēng)險
（2）股權(quán)瑕疵的風(fēng)險
（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓（或增資擴(kuò)股）行為效力瑕疵的風(fēng)險
（4）公司僵局的風(fēng)險
掌握城市更新項目合作過程中存在的主要風(fēng)險
第四部分
三舊改造項目重點操作實務(wù)
1、盡職調(diào)查
（1）對三舊改造項目合作方的盡職調(diào)查
（2）對三舊改造項目土地相關(guān)情況的盡職調(diào)查
（3）對三舊改造項目被拆遷房屋及其物權(quán)人的盡職調(diào)查
（4）對三舊改造項目與拆遷補(bǔ)償有關(guān)的其他事項的盡職調(diào)查
（5）對項目所在地實施三舊改造項目的法規(guī)政策環(huán)境進(jìn)行調(diào)查
2、項目審批
（1）政府對三舊改造項目的管理
（2）管理流程
（3）項目申報
（4）用地出讓
學(xué)習(xí)三舊改項目操作流程及特殊事情處理
第四部分
三舊改造項目重點操作實務(wù)
（5）項目報建
3、談判實務(wù)
（1）談判技巧的含義/意義
（2）搬遷談判基本原則
（3）溝通技巧
（4）搬遷談判關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制
4、特殊事實處理
（1）“釘子戶”原因分析
（2）如何確定合理的拆賠方案
（3）非住宅拆遷的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置難
（4）回遷房選房和分配問題
（5）危機(jī)處理
學(xué)習(xí)三舊改項目操作流程及特殊事情處理
第五部分
三舊改造項目稅務(wù)籌劃
u 前期階段的4大稅種稅務(wù)籌劃
1.營業(yè)稅籌劃
（1）將不動產(chǎn)附屬設(shè)施單獨計價
（2）無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股
2.契稅籌劃
3.土地增值稅籌劃
（1）利用代建或者合作建房進(jìn)行籌劃
（2）利用降低收入法進(jìn)行籌劃
（3）控制股權(quán)并購中隱含的土地增值稅
4.企業(yè)所得稅籌劃
（1）利用離岸公司進(jìn)行籌劃
（2）利用增資并購進(jìn)行籌劃
掌握城市更新項目前期階段的稅務(wù)籌劃
u 開發(fā)經(jīng)營階段的稅務(wù)籌劃
1.營業(yè)稅籌劃
（1）利用搬遷補(bǔ)償進(jìn)行籌劃
（2）轉(zhuǎn)讓在建項目的籌劃
（3）委托銷售的籌劃
（4）兼營行為的籌劃
2.土地增值稅籌劃
（1）利用搬遷、拆遷等土地增值稅減免措施進(jìn)行籌劃
（2）利用借款利息扣除方式進(jìn)行籌劃
（3）利用經(jīng)營收入項目劃定進(jìn)行籌劃
（4）通過普通住宅和非普通住宅項目分開獨立核算增值額進(jìn)行籌劃
（5）銷售普通住宅的，通過合理設(shè)定房價的方式進(jìn)行籌劃
（6）通過將代收費費用計入房價進(jìn)行籌劃
3.企業(yè)所得稅籌劃
（1）通過推遲取得當(dāng)期收入進(jìn)行籌劃
（2）通過費用控制進(jìn)行籌劃
（3）利用固定資產(chǎn)折舊進(jìn)行籌劃

掌握城市更新項目開發(fā)經(jīng)營階段的稅務(wù)籌劃



課程對象
1、房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理 2、運營管理部、拆遷管理部、項目運營部、戰(zhàn)略投資部、工程部、客服部、營銷策劃部、總裁辦等相關(guān)職能部門