‖專題背景‖
C2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營形勢不好。房價下跌，銷售疲軟，現(xiàn)房積壓，資金極度短缺。涉稅方面有兩個大的難題，一是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營改增步步走近，二是建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)第14次被列為稅收專項檢查的重點(diǎn)行業(yè)。
C面對越來越近的營改增，房地產(chǎn)企業(yè)有許多難題有待解決。例如營改增前的在建工程，由于甲供材料、接受建筑勞務(wù)沒有抵扣進(jìn)項稅額，營改增后稅率為11%，會多交增值稅。商業(yè)地產(chǎn)租賃營改增之后如何繳納增值稅？已經(jīng)使用過的房產(chǎn)出售，營改增之后按11%計稅，因為沒有進(jìn)項稅額與之配比會多交增值稅。主體完工的項目已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》，何時出售對企業(yè)有利等等。


C自年初以來，我國GDP 增速放緩，稅收下滑，財政吃緊，全國稅收專項檢查視頻會議又一次把房地產(chǎn)企業(yè)列為檢查重點(diǎn)。難怪房地產(chǎn)企業(yè)抱怨：房地產(chǎn)企業(yè)是年年查、查年年。財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號），明確了企業(yè)改制重組中的土地增值稅優(yōu)惠政策不適用房地產(chǎn)企業(yè)，該文件預(yù)示著應(yīng)繳未交的土地增值稅3.6萬億元將再度被提上征管日程。
C 為宣傳普及營改增的稅法知識，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營改增的操作方法，提前做好營改增的準(zhǔn)備工作；幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收專項檢查前的納稅自查，化解涉稅風(fēng)險，我們特意舉辦此專題培訓(xùn)，現(xiàn)誠邀您參加！


‖專題內(nèi)容‖
上 篇：“營改增”相關(guān)政策解讀與前期準(zhǔn)備工作（第一天）
一：增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人
1．營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人的范圍？
2．如何確定境內(nèi)與境外的應(yīng)稅服務(wù)？怎樣確定扣繳義務(wù)人？
3．單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營方式經(jīng)營的怎樣確定納稅人？
4．試點(diǎn)納稅人如何分類？劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么？
5．怎樣辦理一般納稅人的登記手續(xù)？
二：應(yīng)稅服務(wù)和勞務(wù)
1．房地產(chǎn)業(yè)營改增的征稅范圍包括哪些？
2．如何確定房地產(chǎn)業(yè)視同銷售？視同銷售的稅務(wù)處理方法。
3．房地產(chǎn)企業(yè)如何確認(rèn)銷售收入？怎樣計算銷項稅額？
4．委托境外設(shè)計單位或個人進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計如何扣繳增值稅？
三：稅率和征收率
1．增值稅的稅率有幾檔？銷售房產(chǎn)、房產(chǎn)租賃的稅率是多少？
2．增值稅的征收率為3%，除小規(guī)模納稅人外哪些情況適用簡易辦法計稅？
四：應(yīng)納稅額的計算
1．增值稅計稅方法分幾種？基本公式？
2．一般納稅人的計稅方法，具備什么條件可以選擇簡易計稅方法計稅？
3．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4．什么是進(jìn)項稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購和接受勞務(wù)過程中如何核算進(jìn)項稅額？
5．營改增后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風(fēng)險的控制方法。
6．增值稅扣稅憑證的認(rèn)證和申報抵扣期限有何規(guī)定？
7．如何計算兼營業(yè)務(wù)不得抵扣的進(jìn)項稅額？
8．增值稅價外費(fèi)用的范圍？價外收費(fèi)應(yīng)關(guān)注的要點(diǎn)。
9．納稅人兼營不同稅率的應(yīng)稅勞務(wù)和服務(wù)怎樣核算銷售額？
10．納稅人兼營營業(yè)稅勞務(wù)怎樣核算銷售額或營業(yè)額？
11．已經(jīng)開始預(yù)售或者竣工待售的房產(chǎn)試點(diǎn)期間出售如何納稅？
12．正在開發(fā)的在建項目試點(diǎn)期間出售如何納稅？
13．已經(jīng)出租的商業(yè)地產(chǎn)，合同尚未到期試點(diǎn)期間如何納稅？
14．試點(diǎn)期間簽訂租賃合同的商業(yè)地產(chǎn)如何納稅？
15．營改增之后企業(yè)出售舊房如何納稅？
16．甲供材料如何繳納增值稅？裝修工程甲供材料如何納稅？
17．開發(fā)項目中尚未出售的尾房試點(diǎn)期間如何納稅？
18．開發(fā)項目已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》何時開始預(yù)售？
19．增值稅發(fā)票或抵扣聯(lián)丟失如何處理？
20．房地產(chǎn)一般納稅人購買應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其增值稅額可否抵扣？
五：納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時間和納稅地點(diǎn)
1．怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間？
2．怎樣確定增值稅的納稅地點(diǎn)？
3．納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，納稅期限有何規(guī)定？
4．扣繳境外單位和個人的增值稅在哪里納稅？何時納稅？
六：征收管理
1．營業(yè)稅改征增值稅之后對于跨期業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何處理？
2．營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合作伙伴？
3．一般納稅人選擇簡易辦法征稅可否開具增值稅專用發(fā)票？
4．哪些應(yīng)稅服務(wù)不得開具增值稅專用發(fā)票？
5．小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，如何為購買方開具增值稅專用發(fā)票？
6．納稅人購置增值稅稅控設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用如何抵減增值稅稅額？
七：增值稅的會計核算
1．增值稅會計科目的設(shè)置
2．一般納稅人進(jìn)項稅額的會計處理
3．一般納稅人銷項稅額的會計處理
4．“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系有何影響？


下 篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅自查與稅務(wù)檢查應(yīng)對策略（第二天）
一：營業(yè)稅涉稅風(fēng)險控制要點(diǎn)
1．甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)
成本？
2．裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
3．轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設(shè)，建成后銷售如何納稅？
4．房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業(yè)稅？
5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開發(fā)怎樣納稅？
二：嚴(yán)格清算下的土地增值稅風(fēng)險控制要點(diǎn)
1．怎樣確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入總額？合同面積與實測面積不一致如何確認(rèn)銷售收入
總額？
2．計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些內(nèi)容？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)
費(fèi)用？
3．土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否
計算30%的附加扣除額？
4．土地閑置費(fèi)可否計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？
5．土地增值稅清算時利息支出怎樣扣除？
6．什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？
7．土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計算繳納土地增值稅？
8．向個人支付的拆遷補(bǔ)償款憑何種憑證扣除？
9．怎樣確定土地增值稅的清算項目？
10．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
11．房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何定價可以降低土地增值稅？
12．房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？
13．取得土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)？
14．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
15．怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？
三：企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險控制要點(diǎn)
1．怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？
2．開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)偅?br />3．開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費(fèi)怎樣核算？在計算土地增值稅時可否扣除？
4．如何按房產(chǎn)類別分配計算開發(fā)產(chǎn)品成本？
5．利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
6．利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程
建造的車庫？應(yīng)當(dāng)怎樣妥善處理？
7．開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？
8．開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認(rèn)銷售收入？
9．何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？“預(yù)收賬款”何時轉(zhuǎn)作“主營業(yè)務(wù)收入”？
10．房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進(jìn)行會計核算？
11．企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)
企業(yè)怎樣確認(rèn)收入？
12．企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的應(yīng)當(dāng)
怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
13．房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權(quán)，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
14．房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？
15．固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，怎樣正確計提折舊？
16．股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？
17．投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
18．如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除？企業(yè)接受外部勞務(wù)派遣用工
支出如何稅前扣除？
19．企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費(fèi)如何在稅前扣除？
20．企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除怎樣計算，計入哪個會計科目？
21．企業(yè)借款費(fèi)用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
22．怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息準(zhǔn)予稅前扣除”？
23．怎樣利用售后回購業(yè)務(wù)為企業(yè)籌集資金？
24．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴(kuò)大融資渠道？
25．何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴(kuò)大融資渠道？
26．稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？如何把握關(guān)聯(lián)企業(yè)借款？
27．企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
28．“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收
營業(yè)稅？
29．企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅？


‖培訓(xùn)對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負(fù)責(zé)人、財會稅收主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、
納稅經(jīng)辦人員及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。
‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。