‖專題背景‖
C 自5.1營改增以來，盡管各省營改增政策解讀如“雨后春筍”般出臺(tái)，但房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行當(dāng)中突顯的難點(diǎn)問題尚未得到妥善解決，總局于7月7日又發(fā)布《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)），使得營改增稅收處理更加“撲朔迷離”！ 會(huì)計(jì)人員面對選擇舉棋不定，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對？企業(yè)所得稅申報(bào)是否與營改增之前的方法相同？本次課程將和您一起解決營改增背景下的土地增值稅清算問題：
C 首先解決營改增的疑難問題：如：收到預(yù)收款的同時(shí)如果客戶需要增值稅發(fā)票，是否開具？開具之后增值稅如何計(jì)算？建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的界定不對稱如何解決？會(huì)計(jì)“項(xiàng)目”的界定標(biāo)準(zhǔn)與各稅種之間的差異如何協(xié)調(diào)？新老項(xiàng)目同時(shí)存在增值稅如何抵扣？不同增值稅業(yè)務(wù)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？
C 其次解決企業(yè)所得稅申報(bào)和土地增值稅的核心問題：如：營改增之后所得稅申報(bào)表如何填報(bào)？5.1之前收入、5.1之后老項(xiàng)目、新項(xiàng)目同時(shí)存在如何填報(bào)？怎么有效解決“二次清算”的難題？土增清算對象與會(huì)計(jì)、增值稅如何協(xié)調(diào)？各種銷售模式下收入金額如何確認(rèn)？拆一還一、合作建房下的土地增值稅如何處理？收購股權(quán)與購買土地如何選擇？車位銷售如何在不同房產(chǎn)類型下分割收入？如何選擇最優(yōu)的成本分?jǐn)偡桨福啃碌耐恋卦鲋刀惿陥?bào)表填報(bào)如何把握？
C 本次課程將通過具體的、淺顯的案例，和您一起試填新《企業(yè)所得稅申報(bào)表》、《土地增值稅申報(bào)表》，應(yīng)對營改增操作中的實(shí)際問題，尋找適合您的應(yīng)對策略。

‖主講內(nèi)容‖

第一部分：營改增核心問題解讀以及應(yīng)對（案例解讀，淺顯易懂）
1．增值稅計(jì)稅原理介紹
2．稅率差以及存貨周轉(zhuǎn)率對計(jì)算增值稅的影響
3．稅率設(shè)置的原則
4．發(fā)票虛開與三流一致的關(guān)系
5．增值稅發(fā)票認(rèn)證的要求
6．新老項(xiàng)目增值稅進(jìn)項(xiàng)的分割
7．營改增對企業(yè)無償借款與個(gè)人無償借款的影響
8．不動(dòng)產(chǎn)投資行為營改增分析
9．增值稅不得抵扣情形分析
10．房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電增值稅分析
11．房企、建筑企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的異同以及要點(diǎn)分析
12．土地成本的扣除（土地新老項(xiàng)目分割、發(fā)票開具、申報(bào)表填報(bào)、土地返還款
等問題）
13．新老項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際工作的沖突與解決方案
14．清包工、甲供工程、綠化工程增值稅分析
15．房企、建筑企業(yè)預(yù)征制度以及預(yù)征地點(diǎn)解讀
16．已交營業(yè)稅發(fā)票以及面積差發(fā)票開具
17．界定 “舊”不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，“取得”的標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的深刻影響
（含銷售、直接租賃、轉(zhuǎn)租、售后回購等）
18．購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)以及改變用途的不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算以及案例分析（含樣板間、售
樓部等）
19．統(tǒng)借統(tǒng)還、轉(zhuǎn)貸、委托貸款不同融資的增值稅分析
20．營改增對企業(yè)所得稅的影響（新老項(xiàng)目結(jié)合下收入確認(rèn)、成本、稅金扣除等）
21．增值稅發(fā)票輔助帳的建立
22．增值稅常見業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理

第二部分：企業(yè)所得稅核心問題以及申報(bào)表試填
1．以老帶新、抵券銷售、零首付、委托銷售等銷售模式收入金額的確認(rèn)
2．銷售價(jià)格明顯偏低的收入金額確認(rèn)以及應(yīng)對理由
3．售后回購、售后回租收入金額確認(rèn)
4．“拆一還一”如何對營改增（包含增值稅計(jì)稅依據(jù)、企業(yè)所得稅、土地增值
稅、契稅、發(fā)票開具、會(huì)計(jì)處理等）
5．不同模式（分房、分利潤、分資金）下合作建房稅收解讀
6．土地投資模式下金額確認(rèn)以及憑證索取
7．“建設(shè)—移交”土地成本的確認(rèn)
8．委托代建的條件以及稅收要點(diǎn)解讀
9．房地產(chǎn)企業(yè)“買一送一”詳細(xì)解讀，包含：送家電、送裝修、送面積、送車
位，抽獎(jiǎng)的個(gè)人所得稅分析
10．5月1日之前收入、5.1之后老項(xiàng)目、新項(xiàng)目同時(shí)存在申報(bào)表的填報(bào)（實(shí)際操作）

第三部分：土地增值稅清算以及申報(bào)表試填
1．以股權(quán)收購名義購買土地的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
2．購買爛尾樓如何進(jìn)行土地增值稅成本的歸集
3．不同形式（六種）土地返還款的稅收風(fēng)險(xiǎn)
4．紅線外支出稅前扣除風(fēng)險(xiǎn)分析
5．開發(fā)間接費(fèi)哪些費(fèi)用的列支有可能不予扣除
6．精裝房稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
7．不同售樓部的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
8．不同產(chǎn)權(quán)車位的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
9．占地面積法案例解讀
10．建筑面積法在會(huì)計(jì)、所得稅、土地增值稅處理上的異同
11．建筑面積、測繪面積、預(yù)售面積的差異稅收分析
12．層高系數(shù)法原理介紹以及具體運(yùn)用
13．直接成本法數(shù)據(jù)的采集以及分?jǐn)?br />14．預(yù)算造價(jià)法案例分析
15．不同成本分?jǐn)偡椒ǖ慕Y(jié)合對企業(yè)稅負(fù)的影響分析
16．新土地增值稅申報(bào)表的試填（實(shí)際操作）

第四部分：現(xiàn)場答疑
不限于以上內(nèi)容，可以擴(kuò)展到全流程各稅種答疑。請準(zhǔn)備好企業(yè)的實(shí)際疑問，在
課堂上和您共同分享解決問題的喜悅。