‖專題背景‖
C 營改增以后，隨著大數據時代的到來和金三系統(tǒng)的應用，稅收征收管理信息化程度越來越高，對企業(yè)的自動監(jiān)控能力越來越大，企業(yè)生產經營每個環(huán)節(jié)的實際運作情況都將一覽無余的暴漏在稅務機關的監(jiān)控系統(tǒng)之下。任何企業(yè)都將不再有“自己的隱私”。因此，從現在起，就要求每一個企業(yè)及其企業(yè)內部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關的每一項工作。各項工作必須抓牢、抓細，嚴防因為一時的疏忽造成不必要的損失。
C 該課程是在營改增的背景下新開發(fā)的課程。按照土地取得、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、組織銷售、竣工清盤全程五個不同階段進行設計。重點講解營改增后房地產開發(fā)每個階段具體實施過程中所涉及的相關會計和稅收問題。比如：拆遷補償、甲供材、合作開發(fā)、PPP項目建設、關聯(lián)方借款、統(tǒng)借統(tǒng)還、產權式酒店經營等。
C 該課題既是一個納稅籌劃類課題，也是一個實操類課題。旨在培養(yǎng)大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識，在實際工作中，練好扎實的基本功，主動防范稅收風險。課程具有一定的高度、深度、難度，適合房地產企業(yè)高級業(yè)務主管、專職財務人員培訓學習。也適合大型房地產企業(yè)內訓使用。

‖主講內容‖

一：取得土地階段會計處理與稅收風險控制
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契
稅的依據以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？
2．以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？
3．以收購股權的方式取得土地會計上應如何核算，土地成本如何確認？
4．以物易物形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？
5．以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計會計核算，增值稅、企業(yè)所
得稅、土地增值稅、契稅應如何處理？
6．在自己原單位的土地上搞開發(fā)，原土地上被拆除的建筑物應如何處置，是
否可以作為拆遷補償費扣除？
7．為取得土地而支付的紅線外支出，會計上應如何記賬，在計算所得稅、土
地增值稅時應如何處理？

二：規(guī)劃設計階段會計核算與稅收風險控制
1．立項、規(guī)劃、設計環(huán)節(jié)應注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略？
2．產品開發(fā)類型的選擇，對企業(yè)銷售、稅收負擔會帶來哪些影響，企業(yè)應把
關注的焦點放在哪里？
3．合作建房模式曾經給稅收帶來過那些影響，營改增以后這種模式還有多大
的操作必要性和可操作空間？
4．委托境外設計單位進行規(guī)劃設計，會給企業(yè)稅收帶來哪些影響，支付設計
費時應注意哪些問題，一旦處理不當企業(yè)會產生哪些涉稅風險？

三：開發(fā)建設階段會計核算與稅收風險控制
1．營銷設施（售樓部、樣板房）建造費會計上應如何核算，稅收上應該如何
處理？
2．地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫會計上應如何處置，
稅收上應如何處理？
3．建設、銷售精裝房會計上應如何入賬，稅收上應如何處理？
4．甲供材業(yè)務會計上應該如何進行賬務處理，營改增前后甲供材業(yè)務對稅收
的影響發(fā)生了哪些變化？
5．PPP業(yè)務項目識別、會計核算與稅務處理
6．房地產企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算，計算企業(yè)所得稅和土地
增值稅對借款費用的處理有何差異？
7．向關聯(lián)方或其他非金融企業(yè)借款，借款費用如何扣除？
8．集團內部統(tǒng)借統(tǒng)還的會計上應如何處置，稅收上應如何處理，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)
務應如何識別？
9．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大，如何把握合同工、臨
時工、勞務的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
10．購建銷售爛尾樓（在建工程或者在建項目）初始成本如何確認？

四：銷售階段會計核算與稅收風險控制
1．“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物
業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否
有個人所得稅的扣繳風險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
4．“買斷、超基價分成、包銷”等各種不同代銷模式下，應如何確認銷售收
入，稅收風險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收上如何處理？
6．“還本銷售”如何確認收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅上應如何確認收入？
9．“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？
10．“產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理？
11．房地產企業(yè)收取價外費用有哪些稅收風險，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增
值稅關于價外費用的處理有哪些不同？
12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適
合自己的“正當理由”？
13．房地產企業(yè)主動向買房者退差價款，以此刺激消費者買房。對已經簽訂了
購房合同且購房合同已經生效的業(yè)主所退的差價，稅收上應如何處置，退
款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？
14．以房產抵工程款后，施工方是否可以要求房地產企業(yè)為第三方做按揭貸款
銷售手續(xù)，如果可以房地產公司怎樣進行帳務處理比較合適？

五：竣工清盤階段會計核算與稅收風險控制
1．房地產企業(yè)在交房前后支付的物業(yè)費如何進行成本費用歸集，對稅收有何
影響？
2．稅收與會計之間的成本差異是如何形成的，會計上應如何處置？
3．房地產行業(yè)完工標準如何規(guī)定，對增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有
何影響
4．營改增后進行土地增值稅清算應注意事項，清算后再轉讓房地產成本如何
確定，是否允許“二次清算”？