課程說明
2017年?duì)I改增后金稅三期全面上線運(yùn)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收預(yù)警評估的稽查方式由人工篩選轉(zhuǎn)為征管軟件系統(tǒng)測評分析。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過金稅三期征管軟件預(yù)警評估系統(tǒng)，將企業(yè)歷史以來存在的涉稅問題、環(huán)節(jié)、行為進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測定，篩選出可疑信息，對重要信息進(jìn)行雙隨機(jī)搖號稽查。
企業(yè)必須了解稅務(wù)機(jī)關(guān)金稅三期電子化監(jiān)控稅收預(yù)警評估稽查系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防控指標(biāo)內(nèi)容、規(guī)避方法，掌握會計(jì)核算數(shù)據(jù)之間關(guān)系配比的技巧和風(fēng)險(xiǎn)，盡快找出企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理與會計(jì)核算體系涉稅薄弱點(diǎn)，避免被列入重點(diǎn)籌劃對象及“黑名單”，妥善處理納稅評估與稽查等事宜，確保企業(yè)利益最大化。


課程收益
本課程主要幫您解決以下問題：
一．今年以來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稽查典型案件的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及企業(yè)正確應(yīng)對方法；
二．金稅三期下房地產(chǎn)開發(fā)各階段評估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)詳細(xì)分析與對策；
三．全面營改增后房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各階段稅務(wù)評估稽查重點(diǎn)方向與應(yīng)對策略；
四．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段日常業(yè)務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)防控關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？
五．如何對房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵問題進(jìn)行有效處理和正確評價(jià)？面對稅務(wù)質(zhì)疑，如何提
供正當(dāng)理由？
六．面對以金稅三期為核心的新政策、新指標(biāo)，如何有效化解增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)？


課程大綱


第一節(jié)：近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型稅務(wù)稽查案例通報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)防控建議
一．近期房地產(chǎn)開發(fā)稽查典型案例大匯總
二．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)方無償借款征收增值稅所得稅稽查應(yīng)對方法
三．近期涉及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)重要稅收政策文件應(yīng)用與風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)
1．營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的2016年70公告對房地產(chǎn)企業(yè)重大影響
與應(yīng)對
2．財(cái)稅［2016］140號文件引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)增值稅政策調(diào)整后的的合理籌劃
3．開發(fā)企業(yè)如何合理利用國家稅務(wù)總局建筑業(yè)征管問題的2017年11公告降低
稅負(fù)？
4．房地產(chǎn)甲供材料重大影響的財(cái)稅［2017］58號實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用
5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣應(yīng)對建筑業(yè)二次營改增重要文件--稅總發(fā)［2017］99號
四．營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工方博弈要點(diǎn)
五．后營改增時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同簽訂要點(diǎn)
六．地稅清查遺留問題的營業(yè)稅怎么應(yīng)對？
七．怎樣應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)三流不一致的指控？三方抵賬付款協(xié)議在稅務(wù)上有效嗎？
八．房地產(chǎn)建筑業(yè)新老項(xiàng)目怎樣合理分?jǐn)傎M(fèi)用的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅
九．房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間評估稽查
第二節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)立與取得土地階段稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
一．籌辦項(xiàng)目公司期間稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
二．新項(xiàng)目是設(shè)立分公司？子公司？還是直接設(shè)立項(xiàng)目部？
三．實(shí)例分析“限地價(jià)、控房價(jià)、競配建”的稅務(wù)處理
四．以購買股權(quán)方式取得土地的稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
五．招拍掛取得土地對房企增值稅、所得稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅五
大稅需關(guān)注哪些稅收節(jié)點(diǎn)？大配套費(fèi)不交契稅要提供什么理由？
六．房企取得土地向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用增值稅抵扣應(yīng)取得哪些
票據(jù)？需要哪些證明材料？取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否繳增值稅？
七．營改增后購進(jìn)“毛地”進(jìn)行開發(fā)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
八．土地出讓金返還增值稅、所得稅、土地增值稅稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
九．合作建房納稅籌劃的點(diǎn)在哪？應(yīng)注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？
十．購進(jìn)“爛尾樓”進(jìn)行開發(fā)怎樣合理稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
十一．政府要求在紅線外建設(shè)的道路、公園等支出怎樣進(jìn)行稅務(wù)籌劃？移交時(shí)是否
視同銷售？增值稅怎樣抵扣？土地增值稅怎樣扣除？
十二．總公司拿地、子公司開發(fā)，票據(jù)如何取得并入賬？涉及的增值稅、企業(yè)所得
稅和土地增值稅如何處理？
十三．通過合并、分立、劃轉(zhuǎn)等形式取得土地，三大稅怎樣處理？怎樣進(jìn)行稅務(wù)籌
劃與風(fēng)險(xiǎn)防控？
第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
一．房企甲供材，增值稅、土地增值稅清算時(shí)應(yīng)注意哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？資金流與發(fā)
票流不一致怎樣處理？甲供材合同如何簽訂稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最低？
二．房企支付施工企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用、提前竣工獎(jiǎng)、延期賠償、備料款等稅務(wù)籌劃
與風(fēng)險(xiǎn)防控。
三．營改增后支付設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)，工程管理費(fèi)、各種服務(wù)費(fèi)等稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)
防控。
四．房企的建安企業(yè)成本高于地區(qū)平均造價(jià)需注意提供哪些證據(jù)材料加以印證？
五．從各種渠道融資而支付的利息支出怎樣轉(zhuǎn)化作為進(jìn)項(xiàng)抵扣？投融資顧問費(fèi)、
手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)怎樣處理？房企支付的借款利息在土地增值稅清算時(shí)如何計(jì)
算扣除？
六．房企關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無償使用勞務(wù)、房屋等如何進(jìn)行增值稅、所得稅處理？
七．房企修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物（如售樓處，樣板房）增值稅怎樣抵扣？土
地增值稅怎樣處理？
八．開發(fā)商購進(jìn)電梯、中央空調(diào)、鋼結(jié)構(gòu)、鋁合金窗, 門禁系統(tǒng)等設(shè)備項(xiàng)目并由
銷售方提供安裝勞務(wù)，開發(fā)商應(yīng)取得哪里開具的、何種票據(jù)入賬？合同與發(fā)
票如何銜接？怎樣進(jìn)行稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控？
九．工程完工后續(xù)支出怎樣取得票據(jù)，怎樣進(jìn)行稅務(wù)籌劃降低稅負(fù)？
十．實(shí)例解析以房抵工程款、以房抵材料款、取得工程違約金等稅務(wù)處理
第四節(jié)：商品房預(yù)售、銷售階段怎樣進(jìn)行稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
一．房企價(jià)外費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)。
二．視同銷售收入怎樣進(jìn)行稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控？
三．房企代收代付(代收的契稅、維修基金、辦證費(fèi)用、水電、燃?xì)�、太陽能�?
的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據(jù)如何處理？
四．開發(fā)配套設(shè)施（會所、物業(yè)用房、配建廉租房、學(xué)校、醫(yī)院、水電氣等設(shè)施）
是否視同銷售?配套設(shè)施移交給政府、全體業(yè)主，怎樣提供證明材料? 各稅
種如何處理？小區(qū)里的幼兒園怎么處理？
五．實(shí)例分析房地產(chǎn)企業(yè)采取有條件優(yōu)惠價(jià)格等形式銷售返租商鋪涉及諸稅種風(fēng)
險(xiǎn)剖析。
六．沒有產(chǎn)權(quán)的儲藏室、車位、車庫銷售增值稅、所得稅、土地增值稅怎樣處理？
成本怎樣攤銷？
七．買一贈一業(yè)務(wù)（買房送裝修、送家電、以老帶新、摸獎(jiǎng)送禮、贈送業(yè)主福利、
送物業(yè)費(fèi)等）的合同簽訂、會計(jì)核算及企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅和
個(gè)人所得稅如何處理?
八．房企支付的各種違約金、賠償金，各稅種如何處理？
九．開發(fā)商銷售的商鋪采用免租期、免費(fèi)車位及為購房者提供的其他各項(xiàng)優(yōu)惠，
增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅如何處理？
十．開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品自持是否視同銷售處理？怎樣籌劃才可以抵扣土地成本？
十一．房企拆遷安置“拆一還一” 增值稅、所得稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅如何
處理?還建房，回遷安置房視同銷售如何征收增值稅？價(jià)格怎樣確定？視同銷
售是否同時(shí)視同土地成本抵扣？
十二．開發(fā)企業(yè)收取業(yè)主的誠意金、VIP、訂金和定金增值稅、所得稅、土地增值稅
和個(gè)人所得稅如何處理？
十三．物業(yè)管理公司收取水電費(fèi)如何繳增值稅？
十四．代墊首付以及免契稅、免物業(yè)費(fèi)的收入確認(rèn)與發(fā)票開具。
十五．銷售精裝房增值稅、所得稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅如何處理？
十六．地產(chǎn)手續(xù)費(fèi)和傭金的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控
十七．項(xiàng)目完工后，如何計(jì)提工程施工成本、公共配套設(shè)施成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、
物業(yè)完善費(fèi)用和土地開發(fā)成本？
第五節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工清算階段稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
一．管理費(fèi)用稅務(wù)處理與稅前扣除規(guī)范
二．營銷費(fèi)用稅務(wù)處理與稅前扣除規(guī)范
三．財(cái)務(wù)費(fèi)用及利息稅務(wù)處理與稅前扣除規(guī)范
1．關(guān)聯(lián)方無償占用資金視同銷售的增值稅、所得稅風(fēng)險(xiǎn)及自查補(bǔ)救
2．向非金融企業(yè)與類金融企業(yè)借款的稅前扣除要求
3．統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除應(yīng)注意的事項(xiàng)
4．利息資本化與費(fèi)用化的區(qū)分不清產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
5．關(guān)聯(lián)債資利息支出稅前扣除的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)與籌劃方法
6．向個(gè)人融資產(chǎn)生的利息稅前扣除要求及注意事項(xiàng)
7．跨期與計(jì)提未付的利息扣除爭議
四．開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工的條件爭議如何處理？如何把握所得稅、土地增值稅清算
時(shí)間點(diǎn)？
五．開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程
費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用和借款費(fèi)用的會計(jì)核算與企業(yè)所得稅、
土地增值稅的納稅調(diào)整
六．開發(fā)項(xiàng)目成本核算對象確定原則、共同成本間接成本四種分?jǐn)偡椒ǎㄕ嫉孛?br />積法、建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法和直接成本法）的會計(jì)要求，企業(yè)所得稅要
求和土地增值稅清算要求的差別與選擇。商住一體會計(jì)核算與清算問題，不
能分開核算的如何處理？
七．成本分?jǐn)偡椒ǖ暮侠砝��?---如何利用實(shí)際成本法和層高系數(shù)法增加非住宅
成本？
八．怎樣利用開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用的交叉地帶合理籌劃？
九．開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)與年度匯算清繳申報(bào)注意事項(xiàng)