中國培訓易(a10by9.cn) 財務稅務內(nèi)訓課 

 

 

 


  

  

主辦單位:廣州必學企業(yè)管理咨詢有限公司
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課程詳情

土地增值稅是國家為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益,維護國家權益而開征的稅種。轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人是土地增值稅的納稅人。國務院決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅,但由于房地產(chǎn)開發(fā)與轉讓周期較長,造成土地增值稅征管難度大,一些地區(qū)對土地增值稅征收管理產(chǎn)生畏難情緒,還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征,而放松了征管工作,造成國家應收稅款的流失。
2007年1月16日,《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)一經(jīng)國家稅務總局網(wǎng)站發(fā)布,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與市場立即引起了強烈的反響。該《通知》決定自2007年2月1日起在全國范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅開展全面清算工作,并擬將對企業(yè)的清算工作適時開展稅務稽查。這將意味著拖延了14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將予嚴格執(zhí)行。同時,伴隨著清算通知的出臺,2007年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也隆重地拉開了序幕。
全國各地稅務部門為強化對土地增值稅的清算和管理,將主要針對對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格制定一系列諸如項目登記和預征、年度結算、竣工決算和全面清算等具體管理辦法。這也將意味著國家將扭轉對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行多年的以“預征制”為主的過渡性征管措施,標志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構成中,土地增值稅占有較大比重,是一個不可小視的稅種;土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額,它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等,所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對國家正規(guī)的“清算型”的土地增值稅征管模式,如何理解和應對全面清算政策、如何靈活運用政策法規(guī)、如何全面掌握申報業(yè)務、如何熟練操作籌劃避稅,如何防范稅務稽查涉稅法律風險等等,已成為房地產(chǎn)行業(yè)財務人員迫在眉捷所要解決的難題。針對房地產(chǎn)行業(yè)這些重點、難點、熱點業(yè)務操作問題,本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī),全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策,介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施,分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧,指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經(jīng)驗,以企達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。


一、 土地增值稅基本法規(guī)解讀
★土地增值稅概念
★土地增值稅特點
(一) 土地增值稅的納稅人和清算對象
(二) 土地增值稅的課稅對象和范圍
(三) 土地增值稅的四級超率累進稅率
(四) 轉讓房地產(chǎn)增值額的確定
★計算增值額的銷售收入
★計算增值額的扣除項目:
1、 取得土地使用權所支付的金額
2、 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本
3、 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用
4、 舊房及建筑物的評估價格
5、 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
6、 財政部規(guī)定的其他扣除項目
★確定轉讓房地產(chǎn)增值額的特別規(guī)定
(五)土地增值稅應納稅額的計算及操作案例
(六)土地增值稅申報納稅的手續(xù)、程序和法律責任
★土地增值稅的征收機關
★土地增值稅的申報期限
★納稅人辦理納稅申報的程序和手續(xù)
★土地增值稅申報表樣式和填表說明
★納稅人未按規(guī)定申報的法律責任
(七)納稅時間和繳納方法
(八)土地增值稅的納稅地點
二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務操作
★土地增值稅的清算單位
★土地增值稅的清算條件
★非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
★土地增值稅的扣除項目清算
★土地增值稅清算應報送的資料
★土地增值稅清算項目的審核鑒證
★土地增值稅的核定征收
★清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理
★關于土地增值稅的預征規(guī)定
★專家解讀新規(guī)定的五大要點
1、明確普通標準住宅標準
2、混合項目要分開核算
3、轉讓舊房的計算操作性增強
4、分類預征到期清算
5、嚴格土地增值稅征免規(guī)定
★財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討
三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用
★納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
★因國家建設需要依法征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
★因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
★個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
★個人互換居住用房地產(chǎn)的征免稅
★以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
★按規(guī)定合作建房的征免稅
★企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅
★1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉讓合同的征免稅
四、企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定及核算案例
★土地增值稅會計科目設置
★土地增值稅的會計處理
★土地增值稅核算的操作案例
五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
★土地增值稅的-“臨界點”籌劃法
★土地增值稅的-費用轉移籌劃法
★土地增值稅的-收入分散籌劃法
★土地增值稅的-費用分攤籌劃法
★土地增值稅的-利息支出籌劃法
★土地增值稅的--建房方式籌劃法
★土地增值稅的-靈活運用優(yōu)惠政策法
★土地增值稅的-代收費用計價籌劃法
★土地增值稅的-成本核算對象籌劃法
★土地增值稅的-股權轉讓籌劃法
★土地增值稅的-核算方式籌劃法
★土地增值稅納稅籌劃新亮點:
1、普通住宅不再是理想的避稅所
2、舊房轉讓政策規(guī)定更趨于理性化
3、不及時預繳和清算稅款將受處罰
4、對搬遷轉讓的征免稅界限要分清
5、房地產(chǎn)企業(yè)部分免稅優(yōu)惠被取消
六、土地增值稅的納稅籌劃案例分析
1、把握稅率臨界點爭取免稅
2、代收費用巧安排:合法節(jié)稅
3、籌資建房利息支出巧籌劃
4、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃
5、房產(chǎn)公司巧節(jié)稅:保障高質低價賣
6、確定適當房地產(chǎn)價格的分析 7、應納土地增值稅的籌劃分析
8、利用分解房地產(chǎn)開發(fā)項目進行納稅籌劃
9、巧解方程式:開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅
10、巧納土地增值稅分析
11、如何確定房價才能獲取最佳收益
12、土地增值計稅不能合并核算


講師簡介

  陳建昌 老師
中國稅務律師、財稅(法律)高級講師—既是實戰(zhàn)家,也是演講家;
資深稅務籌劃專家、財稅(法律)綜合顧問—稅務稽查出身,籌劃更具權威;
財稅大專、法律本科畢業(yè)--財稅、法律科班出身,財稅、法律具深厚知識功底;
注冊稅務師、會計師、律師--精稅法,懂財會,通法律,“三師”聚一身。
曾經(jīng)擔任:
某地稅務局稅政科科員、副科長、稽查隊隊長
某地國稅稽查局局長
安東律師事務所兼職律師
深圳市稅橋稅務師事務所總審
深圳市德安稅務師事務所合伙人
深圳市任達稅務師事務所合伙人(現(xiàn)任)
廣東明軒律師事務所執(zhí)業(yè)律師(兼職)
全國部分大中城市多家財稅(法律)綜合顧問
全國部分大中城市十余家資深財稅培訓機構客聘講師
中國財稅法律咨詢網(wǎng)、廣東財稅咨詢網(wǎng)、廣東稅務律師網(wǎng)執(zhí)行總編
北京稅收與市場調(diào)查研究中心-“企業(yè)與市場納稅問題答疑”、“納稅俱樂部”雜志特約撰稿人
陳老師以自己曾查處的稽查案例演示稅法----真實、生動,影響深刻;,以二十多年的稽查經(jīng)驗解說籌劃----寓情、寓理,領悟非凡、;務實、系統(tǒng)、精彩的稅法解讀,真誠、洋溢、恢諧的財稅演講,以及善于互動式課堂交流的授課風格,曾受到全國各地培訓學員的一致好評,被喻為“財稅培訓的演講家”、“財稅與法律完美結合的化身”。


課程對象



備    注

課程名稱:房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與籌劃實務講座



 

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