一、 土地增值稅基本法規(guī)解讀

★土地增值稅概念

★土地增值稅特點

（一） 土地增值稅的納稅人和清算對象

（二） 土地增值稅的課稅對象和范圍

（三） 土地增值稅的四級超率累進稅率

（四） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

★計算增值額的銷售收入

★計算增值額的扣除項目：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用

4、舊房及建筑物的評估價格

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

6、財政部規(guī)定的其他扣除項目

★確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的特別規(guī)定

（五）土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及操作案例

（六）土地增值稅申報納稅的手續(xù)、程序和法律責(zé)任

★土地增值稅的征收機關(guān)

★土地增值稅的申報期限

★納稅人辦理納稅申報的程序和手續(xù)

★土地增值稅申報表樣式和填表說明

★納稅人未按規(guī)定申報的法律責(zé)任

（七）納稅時間和繳納方法

（八）土地增值稅的納稅地點

二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務(wù)操作

★土地增值稅的清算單位

★土地增值稅的清算條件

★非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

★土地增值稅的扣除項目清算

★土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

★土地增值稅清算項目的審核鑒證

★土地增值稅的核定征收

★清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

★關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定

★專家解讀新規(guī)定的五大要點

1、明確普通標準住宅標準

2、混合項目要分開核算

3、轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強

4、分類預(yù)征到期清算

5、嚴格土地增值稅征免規(guī)定

★財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討

三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用

★納稅人建造普通標準住宅出售征免稅

★因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)的征免稅

★因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅

★個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅

★個人互換居住用房地產(chǎn)的征免稅

★以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅

★按規(guī)定合作建房的征免稅

★企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅

★1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅

四、企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定及核算案例

★土地增值稅會計科目設(shè)置

★土地增值稅的會計處理

★土地增值稅核算的操作案例

五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例

★土地增值稅的-“臨界點”籌劃法

★土地增值稅的-費用轉(zhuǎn)移籌劃法

★土地增值稅的-收入分散籌劃法

★土地增值稅的-費用分攤籌劃法

★土地增值稅的-利息支出籌劃法

★土地增值稅的--建房方式籌劃法

★土地增值稅的-靈活運用優(yōu)惠政策法

★土地增值稅的-代收費用計價籌劃法

★土地增值稅的-成本核算對象籌劃法

★土地增值稅的-股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

★土地增值稅的-核算方式籌劃法

★土地增值稅納稅籌劃新亮點：

1、普通住宅不再是理想的避稅所

2、舊房轉(zhuǎn)讓政策規(guī)定更趨于理性化

3、不及時預(yù)繳和清算稅款將受處罰

4、對搬遷轉(zhuǎn)讓的征免稅界限要分清

5、房地產(chǎn)企業(yè)部分免稅優(yōu)惠被取消

六、土地增值稅的納稅籌劃案例分析

1、把握稅率臨界點爭取免稅

2、代收費用巧安排：合法節(jié)稅

3、籌資建房利息支出巧籌劃

4、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃

5、房產(chǎn)公司巧節(jié)稅：保障高質(zhì)低價賣

6、確定適當房地產(chǎn)價格的分析 7、應(yīng)納土地增值稅的籌劃分析

8、利用分解房地產(chǎn)開發(fā)項目進行納稅籌劃

9、巧解方程式：開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅

10、巧納土地增值稅分析

11、如何確定房價才能獲取最佳收益

12、土地增值計稅不能合并核算