第一部分：商業(yè)項目（城市綜合體）成功開發(fā)的基礎(chǔ)
1、商業(yè)項目（城市綜合體）選地立項的開發(fā)要思考哪些問題？
l 地塊的條件（地塊規(guī)劃指標(biāo)的限定）
l 政府的規(guī)劃（綜合體項目需要報規(guī)審核通過）
l 開發(fā)商的意愿（多做回現(xiàn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)開發(fā)銷售利益最大化）
l 市場的接受度（投資市場、經(jīng)營市場的認(rèn)同可度）
……
2、對商業(yè)項目（城市綜合體）選地立項開發(fā)的提示：
l 謹(jǐn)慎的拍地拿地（準(zhǔn)確判斷地塊的商業(yè)價值）
l 科學(xué)的開發(fā)流程
l 準(zhǔn)確的市場定位
3、商業(yè)項目地塊利用價值最大化的案例介紹：
n 綜合體項目的定性決定它的開發(fā)量
案例一：上海城開南方商務(wù)區(qū)項目案例
提示：項目定性從社區(qū)商業(yè)升級至區(qū)級商業(yè)，定性決定定量。
n 項目地塊指標(biāo)決定項目的產(chǎn)品組合
案例二：南京新街口國信項目案例
提示：通過市調(diào)、定位建議開發(fā)商將建筑密度指標(biāo)調(diào)高。
n 項目開發(fā)模式?jīng)Q定項目的產(chǎn)品配置
案例三：山東濟(jì)南英雄山路項目案例
提示：明確開發(fā)模式，產(chǎn)品組合才能滿足開發(fā)商的開發(fā)要求。
n 項目建筑規(guī)劃使地塊利用價值最大化
案例四：天津天堿項目案例
提示：從商業(yè)規(guī)律出發(fā)，建議調(diào)整建筑形態(tài)設(shè)計規(guī)劃。
n 項目的開發(fā)模式/功能定位/客群定位/競爭格局決定建筑形態(tài)與風(fēng)格
案例五：上海城開南方商務(wù)區(qū)項目案例
提示：通過對項目地塊價值的解構(gòu)，為建筑設(shè)計提供依據(jù)。
4、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計中的常見問題
第一：先搞建設(shè)后做定位
第二：用住宅思路做商業(yè)
第三：主次入口與交通錯位
第四：物業(yè)功能與定位功能脫節(jié)
第五：商圈能級判斷錯誤
第六：缺乏專業(yè)商業(yè)設(shè)計概念
案例：成都熊貓城（建筑設(shè)計、定位均失敗）：
結(jié)論：商業(yè)項目（城市綜合體）成功開發(fā)營運(yùn)必須做對項目的開發(fā)流程！
5、國內(nèi)外商業(yè)項目（城市綜合體）的商業(yè)建筑（設(shè)計理念）介紹
（1） 商業(yè)建筑體設(shè)計的商業(yè)元素
（2） 商業(yè)綜合體的城市功能融合
（3） 商業(yè)建筑體設(shè)計的景觀環(huán)境
（4） 商場的人性化建筑細(xì)節(jié)設(shè)計
第二部分：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)知識
（一）商業(yè)地產(chǎn)的基本概念
1、商業(yè)地產(chǎn)的概念
2、商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)與分類
（二）商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)價值構(gòu)成
1、住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)價值的三大差異點(diǎn)
2、商業(yè)地產(chǎn)的價值構(gòu)成
3、商業(yè)地產(chǎn)的利潤構(gòu)成
4、商業(yè)價值的存在方式
5、衡量商業(yè)地產(chǎn)價值的標(biāo)準(zhǔn)
（三）商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式
1、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主流開發(fā)模式的解析
2、商業(yè)地產(chǎn)項目的兩種開發(fā)模式的價值鏈解析
3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵要素
第一：確定開發(fā)模式（明確開發(fā)資金來源）
第二：算好經(jīng)濟(jì)收益帳（決定租售比例）
第三：設(shè)定產(chǎn)品類型（根據(jù)資金平衡調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例）
第四：嫁接商業(yè)資源
提示：不要輕易介入商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的領(lǐng)域，影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的因素太多！
總結(jié)：
1、根據(jù)開發(fā)模式正確選擇開發(fā)產(chǎn)品
2、做好產(chǎn)品組合測算，平衡資金鏈
（四）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流產(chǎn)品
1、商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品介紹
2、城市綜合體的作用及產(chǎn)品組合關(guān)系
3、城市綜合體的發(fā)展趨勢
案例一：綜合體商業(yè)案例——萬達(dá)廣場
案例二：綜合體商業(yè)案例——大悅城
（五）商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)開發(fā)流程
1、開發(fā)流程
（1） 國外商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程
（2） 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程
（3） 造成國內(nèi)外開發(fā)流程不同的原因
2、適合國情的商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程建議
3、產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式留下的遺憾案例解析
案例一：南京中國女人街
案例二：廈門明發(fā)廣場
案例三：青島寶龍廣場
（六）影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素
第一：地理位置
第二：交通條件
第三：區(qū)域經(jīng)濟(jì)
第四：商業(yè)市場容量
第五：市場定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種組合
第六：建筑形態(tài)
總結(jié)：
1、懂得商業(yè)地產(chǎn)的價值構(gòu)成
物業(yè)價值 + 經(jīng)營價值
商業(yè)經(jīng)營的無形價值才是商業(yè)房地產(chǎn)的根本價值
2、認(rèn)識影響商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的因素
地段、交通、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場容量、定位、建筑型態(tài)
3、做對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程
定位招商前置VS建筑設(shè)計建造后置
第三部分：如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項目的價值
（一）商業(yè)地產(chǎn)項目的價值判斷內(nèi)容與方法
1、 判斷內(nèi)容
（1） 區(qū)位價值
（2） 交通價值
（3） 商業(yè)價值
（4） 資源價值
2、 判斷方法
（1）判斷項目地理位置的區(qū)位價值
l 項目所在城市的基本概況介紹
l 對城市區(qū)位認(rèn)知（項目所在城市等級）
l 項目在城市區(qū)域中的位置
l 項目在城市規(guī)劃中的地位
觀點(diǎn)：不同等級的城市，決定不同的商業(yè)能級！
城市等級越高（經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)）的市級商圈區(qū)位價值越高。
（2）判斷項目內(nèi)外商業(yè)交通的交通價值
l 宏觀交通
l 項目城市交通規(guī)劃
l 微觀交通（地塊四至道路等級）
2 外部交通（道路等級，主次入口設(shè)置）
2 內(nèi)部交通（主動線清晰，平面圖）
2 垂直交通（雙首層、三首層，加長電梯直達(dá)）
觀點(diǎn)：公共交通樞紐站及地鐵上蓋商業(yè)的交通價值最高！
（3）判斷項目的商業(yè)競爭環(huán)境所形成的商圈價值
l 城市商圈總體規(guī)劃
l 本項目與城市商圈關(guān)系
觀點(diǎn)：市級商圈范圍內(nèi)的項目商業(yè)價值最高！
l 市級商業(yè)輻射力最強(qiáng)——可達(dá)全市（根據(jù)城市人口規(guī)模）
l 區(qū)級商業(yè)輻射力在本區(qū)域——3-5公里左右的范圍內(nèi)
l 社區(qū)商業(yè)輻射力在本街道——1-2公里的范圍內(nèi)
提示：
A. 根據(jù)項目性質(zhì)、可輻射范圍、對應(yīng)項目開發(fā)量
B. 糾正越大越有規(guī)模效應(yīng)的誤區(qū)
（4）判斷項目周邊可整合利用的資源價值
l 周邊住宅（常住人口輻射）
l 周邊商圈
l 周邊辦公樓物業(yè)
l 周邊酒店物業(yè)
l 周邊酒店公寓物業(yè)
l 周邊文體設(shè)施
l 周邊旅游或景觀
資源價值判斷案例解析：大連魯能金石灘項目
觀點(diǎn)：項目地周邊的資源嫁接是最現(xiàn)實(shí)有效的！
總結(jié)：判斷商業(yè)價值的三個核心關(guān)鍵詞
l 區(qū)位（城市等級與商業(yè)發(fā)展階段）
l 交通（城市快速交通條件、軌道交通）
l 人口（輻射圈、人口數(shù)量/質(zhì)量）
3、 案例解說
（1） 如何判斷項目區(qū)位價值的案例解說
案例一：唐島灣游艇會項目
案例二：嘉興富安商業(yè)中心項目
（2） 如何判斷項目交通價值的案例解說
案例一：周浦萬達(dá)廣場
案例二：無錫南禪寺穆桂英美食廣場
案例三：上海城開萬源城
案例四：嘉興富安商業(yè)中心
（3） 如何判斷項目商圈價值的案例解說
案例一：五角場九隆坊
案例二：沈陽恒大城
案例三：哈爾濱三馬地區(qū)項目
案例四：上海城開萬源城
（4） 如何判斷項目資源價值的案例解說
案例一：唐島灣游艇會
案例二：上海城開萬源城
案例三：僑鴻蕪湖項目
案例四：沈陽恒大城
案例五：大連星海灣
（二）判斷商業(yè)地產(chǎn)項目價值的依據(jù)
1. 城市等級
2. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
3. 城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢
（1） 商圈布局及商圈性質(zhì)
（2） 基本的商業(yè)形態(tài)
（3） 主流產(chǎn)品類別
（4） 經(jīng)營商家品牌度
4. 城市商業(yè)消費(fèi)水平
（1） 消費(fèi)場所
（2） 消費(fèi)內(nèi)容
（3） 消費(fèi)金額（含客單價）
（4） 消費(fèi)的交通工具
（5） 消費(fèi)頻次
（6） 消費(fèi)時間
（7） 消費(fèi)特征
5. 城市人口規(guī)模
（1） 項目所處商圈性質(zhì)（市級、區(qū)級、新區(qū)、社區(qū)）
（2） 區(qū)域人口數(shù)量（半徑1-3、1-5公里范圍乃至更廣）
（3） 區(qū)域人口質(zhì)量（樓盤開發(fā)期、樓盤品質(zhì)、入住率、入住人口構(gòu)成）
6. 項目交通條件
（1） 項目所在地的區(qū)位地位（在城市規(guī)劃中的地位）
（2） 項目四至路的道路等級（道路直達(dá)性有否被隔斷）
（3） 公共交通地位與線路數(shù)量（是否公交樞紐地位、是否地鐵上蓋商業(yè)）
（三）判斷商業(yè)地產(chǎn)項目價值的工具
1、看懂五張圖是判斷商業(yè)項目價值的基本功
（1） 看懂城市功能規(guī)劃圖，理解項目的區(qū)位價值（在城市中的地位）
（2） 看懂城市土地性質(zhì)圖，了解項目的消費(fèi)者在哪里
（3） 看懂城市交通規(guī)劃圖，判斷項目適合做哪類商業(yè)
（4） 看懂城市商業(yè)規(guī)劃圖，了解項目所處商圈性質(zhì)
（5） 看懂項目位置圖（三維圖），了解項目周邊資源及距市中心距離
2、搜集研究四份報告幫助讀懂理解城市地塊價值
（1） 《國民經(jīng)濟(jì)公報》
（2） 《政府工作報告》
（3） 《城市十二五規(guī)劃》
（4） 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》
第四部分：商業(yè)項目（城市綜合體）的定位
（一）商業(yè)項目（城市綜合體）的定位內(nèi)容
1. 商業(yè)地產(chǎn)項目的定性定量分析（定性決定功能）
2. 產(chǎn)品組合定位（需要做開發(fā)模式定位，確定租售比例）
3. 經(jīng)營主題定位（依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費(fèi)客群等）
4. 功能定位（依據(jù)：商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項目類別、消費(fèi)客群等）
5. 消費(fèi)客群定位（消費(fèi)者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一）
6. 建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格定位（依據(jù)：市場空間、項目類別、服務(wù)客群、經(jīng)營檔次）
7. 消費(fèi)/經(jīng)營檔次定位（依據(jù)：消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、物業(yè)硬件等）
8. 業(yè)態(tài)業(yè)種配置定位（依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）
9. 功能分區(qū)布局定位（依據(jù)：道路等級、平面結(jié)構(gòu)、主動線、主次入口）
10. 產(chǎn)品的售價與租金定位（含產(chǎn)品的投資客群定位）
（二）商業(yè)項目（城市綜合體）的定位依據(jù)
1、城市等級
2、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
3、城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢
4、城市商業(yè)消費(fèi)水平
5、城市人口規(guī)模
6、項目交通條件
調(diào)研定位案例剖析
案例一：上海城開萬源城商業(yè)項目
案例二：僑鴻蕪湖項目
案例三：大連魯能金石灘項目
城市綜合體項目開發(fā)的咨詢服務(wù)價值案例介紹
案例：上海城開南方商務(wù)區(qū)項目