一、現(xiàn)代商業(yè)項目為什么會失敗
案例：成都著名商業(yè)“熊貓城”
1、定位錯誤，高端定位與區(qū)位現(xiàn)狀不符
2、物業(yè)組合不合理—產(chǎn)品單調(diào)
3、建筑設(shè)計的缺憾—門面被阻
4、業(yè)態(tài)功能的缺失
案例：上海豫園商城
1、沒有地下停車庫，喪失中高端消費者
2、“不見天”的地下商場，經(jīng)營價值被貶低
3、躍層的“痛”，樓梯降低了商業(yè)價值
二、商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)的開發(fā)流程
1、國外商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程
2、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程
3、造成國內(nèi)外開發(fā)流程不同的原因
商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程做錯導(dǎo)致建筑上六大問題
（一）先搞建設(shè)后做定位
（二）用住宅思路做商業(yè)
（三）主次入口與交通錯位
（四 ) 物業(yè)功能與定位功能脫節(jié)
（五）商圈能級判斷錯誤
（六）缺乏專業(yè)商業(yè)設(shè)計概念
4、適合國情的商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程建議
產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式留下的遺憾案例一：青島寶龍廣場
產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式留下的遺憾案例二：廈門明發(fā)廣場
三、正確認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式
（一）開發(fā)模式
1、 商業(yè)地產(chǎn)項目的兩種主要開發(fā)模式
2、 商業(yè)地產(chǎn)項目的兩種開發(fā)模式的價值鏈解析
3、 商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)資金鏈關(guān)系
（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵要素
1、開發(fā)模式
2、產(chǎn)品類型
3、商業(yè)資源
（三）主流開發(fā)產(chǎn)品
1、城市綜合體是什么？
2、城市綜合體的作用
3、城市綜合體的產(chǎn)品地位作用
4、城市綜合體各產(chǎn)品之間的相互關(guān)系
5、城市綜合體構(gòu)成中的零售商業(yè)主流產(chǎn)品
6、城市綜合體的發(fā)展趨勢
案例一：綜合體商業(yè)案例——萬達廣場
案例二：綜合體商業(yè)案例——大悅城
案例三：南京中國女人街
案例四：虹橋國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心
四、正確認(rèn)識商業(yè)發(fā)展的規(guī)律
1、正確認(rèn)識商業(yè)發(fā)展階段布局規(guī)律
（1）商業(yè)項目區(qū)位價值
2、正確認(rèn)識商圈性質(zhì)
3、影響商業(yè)地產(chǎn)項目的六大因素
第一：地理位置
第二：交通條件
第三：區(qū)域經(jīng)濟
第四：商業(yè)市場容量
第五：市場定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種組合
第六：建筑形態(tài)
4、國外商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成功案例
案例一：綜合體商業(yè)案例——日本六本木
案例二：綜合體商業(yè)案例——日本東京中城
五、商業(yè)定位內(nèi)容與定位依據(jù)
（一）商業(yè)地產(chǎn)項目定位內(nèi)容
1、商業(yè)地產(chǎn)項目的定性定量分析
2、產(chǎn)品定位
3、建筑設(shè)計定位
4、經(jīng)營主題定位
5、消費客群定位
6、經(jīng)營檔次定位
7、功能分區(qū)定位
8、業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位
（二）商業(yè)地產(chǎn)項目的價值判斷內(nèi)容
1、區(qū)位價值
2、交通價值
3、商圈價值
4、資源價值
（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的價值判斷方法
1、商業(yè)項目區(qū)位價值
2、商業(yè)項目交通價值
3、商業(yè)項目商業(yè)價值
4、商業(yè)項目資源價值
（四）商業(yè)地產(chǎn)項目定位的依據(jù)
（1）城市等級
（2）城市經(jīng)濟發(fā)展水平
（3）城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢
（4）城市商業(yè)消費水平
（5）城市人口規(guī)模
（6）項目交通條件
（五）商業(yè)地產(chǎn)項目定位方法
六、商業(yè)地產(chǎn)項目案例解析
1、社區(qū)商業(yè)案例（上海大拇指廣場、上海西郊百聯(lián)）
2、區(qū)域商業(yè)案例（上海大寧國際、上海城開商務(wù)區(qū)）
3、市級商業(yè)案例（上海港匯廣場、來福士 、五角場萬達、上海大悅城）
4、旅游商業(yè)案例（成都寬窄巷子、蘇州金雞湖）