【參加對象】
本課程適用房地產企業(yè)財務/稅務總監(jiān)、財務/稅務經理、主管會計、成本會計
 
我們的主題——
n 房地產開發(fā)企業(yè)各階段如何會計核算和納稅處理？
n 房地產開發(fā)企業(yè)取得土地環(huán)節(jié)要注意防范哪些稅務風險？
n 房地產開發(fā)企業(yè)報批報建施工階段如何做到合理規(guī)劃布局？
n 房地產開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)稅務風險如何分析籌劃？
n 房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)土地增值稅清算面臨什么樣的形勢？

前 言
十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調，在房地產行業(yè)內，這樣的政策基調將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國打針吃藥”的政策舉措將一去不復返。
政策制定的目標是有針對性的調控地區(qū)市場。一二線城市由于市場將持續(xù)火熱，政策基調應是將在擴大供給的同時，適度抑制需求；而針對三四線城市的持續(xù)疲態(tài)，預計地方政府將持續(xù)出臺有針對性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。
n 房地產行業(yè)企業(yè)在2014年將受到三個因素的影響，
資本實力、融資能力及成本控制能力，決定了強者恒強、弱者愈弱。

第一講房地產公司設立中要想到的會計核算和稅務處理

一、 設立房地產公司開發(fā)應該考慮的問題
【案例】集團公司拿地后交由子公司開發(fā)，涉及納稅風險有哪些？如何回避？
二、設立房地產公司最低資本金比例有要求嗎？
三、以土地投資子公司如何會計處理？
四、設立公司后股東借錢怎么辦？
五、異地開發(fā)設立子公司還是分公司？區(qū)別在哪里？
【案例】南京A房地產開發(fā)企業(yè)欲投資徐州進行開發(fā)，面臨問題是，在徐州應該設立分公司還是設立子公司？
六、股份投資還是債權投資對于個人有何分別？
【案例】老王居民自然人投資者投資新正地產公司，預計投入資金10000萬元，投資回報率假設10%，兩種方案供您選擇，您選擇哪一種？
A:注冊資金10000萬元
B:注冊資金5000萬元+借款5000萬元。
七、股份投資還是債權投資對于公司有無區(qū)別？
【案例】B投資公司投資南京公司，預計投入資金10000萬元，投資回報率假設10%
兩種方案供您選擇，您選擇哪一種？
A:注冊資金10000萬元
B:注冊資金5000萬元+借款5000萬元。
八、個人股權轉讓和公司股權轉讓有何分別？
【案例】老王居民自然人投資者投資A公司，注冊資金10000萬元，未分配利潤1000萬元，老王欲轉讓股權給Q公司。問題：轉讓前要不要分配利潤呢？
【案例】B公司投資者投資A公司，注冊資金10000萬元，未分配利潤1000萬元，B欲轉讓股權給Q公司。問題：分配前要不要分配利潤呢？
九、個人以土地房屋評估投資涉及哪些稅收問題？
【案例】中國居民個人周某，2009年1月將其個人在南京購置的辦公用房進行評估后投資到南京A公司，取得A公司30%的股權。該房產的原值為100萬元，評估價為500萬元。2013年8月，周某將持有的該公司股權全部轉讓給B公司，轉讓價為800萬元，股權轉讓合同履行完畢，股權已作變更登記，且所得已經實現(xiàn)。個人所得稅——免？——不免？
十、合作開發(fā)中可否一方拿地出資參與另一方開發(fā)共享利益但不成立單獨公司？
【案例】A公司拿地報建，因缺少資金，聯(lián)合B公司共同開發(fā)，雙方簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，不成立法人公司，以A公司下屬項目部名義開發(fā)和銷售。
分配模式1：雙方按最后項目利潤分配。
分配模式2：B公司支付A公司8000萬元后全部利益歸B公司所有。
十一、房地產開發(fā)可劃分哪幾大環(huán)節(jié)？
思考：公司設立后房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)您會關心哪些問題？
（一）取得土地階段
土地合同和誰簽？契稅？土地使用稅？印花稅？
土地取得方式有哪些？毛地出讓、凈地出讓、以房換地、買公司拿地、合并拿地、分立+合并、直接轉讓土地、劃撥+合作建房
賬面成本？計稅基礎？

（二）前期階段
辦證——立項——在誰名下？
設計——境內——增值稅——境外要代扣
（三）報批報建費——墻改基金——農民工工資保障金——？能要回來的——往來
不能要回來的才是成本
（四）工程建設階段
成本對象如何確定——如何設定會計科目——如何確定計稅成本——甲供材
目標成本動態(tài)變化——合同臺賬——應付工程款（工程量）——實際付工程款（賬面借方）——發(fā)票——預提
（五）銷售階段
營業(yè)稅——土地增值稅——預征
企業(yè)所得稅——查賬、核定
印花稅
土地使用稅——不交
房產稅——一般基建工地用房不交
出租房產
銷售方式——自銷、代銷、促銷手段
（六）清算
計稅成本——調整
可扣除項目金額確定
清算方案很關鍵——談判

第二講房地產開發(fā)企業(yè)取得土地環(huán)節(jié)會計與納稅處理
一、土地出讓與土地轉讓有何區(qū)別？
【案例】2002年小肥羊房地產公司協(xié)議受讓A縣土地一宗，繳納土地出讓金1000萬元，因無力開發(fā)，轉由灰太狼房地產公司承繼開發(fā)。后續(xù)舊城改造費、契稅均由灰太狼公司支付，小肥羊公司將自己繳納的出讓金收據(jù)轉交灰太狼公司。
該案例存在哪些問題？
二、聯(lián)合競買土地的操作方式和稅收分析
三、毛地出讓—開發(fā)商先參加招拍掛獲取土地，然后拆遷稅收分析
【案例】羊村計劃拆遷改造，狼房地產公司招拍掛2億元取得，補償協(xié)議約定現(xiàn)金補償3000萬元，產權調換住宅5000平米（市場價值2500萬元）。產權調換商業(yè)2000平米（市場價值1600萬元）。
問題：拆遷補償協(xié)議繳納印花稅嗎？拆遷補償取得的土地成本如何確定？拆遷補償營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間是什么時候？拆遷補償營業(yè)稅如何確定計稅依據(jù)？支付給個人的拆遷補償費的票據(jù)如何？拆遷補償如何計算所得稅和土地增值稅？
四、受托平整土地并支付拆遷補償費
【案例】甲房地產企業(yè)受當?shù)卣�府委托，拆除乙企業(yè)的地上建筑物并代為支付乙企業(yè)拆遷補償費1000萬元。共從當?shù)卣�府取得收入�?000萬元，其中，拆除業(yè)務收入1500萬元。計算該房地產企業(yè)應當繳納的營業(yè)稅。
五、凈地出讓—開發(fā)商先代政府拆遷再參加招拍掛獲取土地稅收分析
【案例】灰太狼房地產公司支付村民拆遷補償費4000萬元，政府評審后給以10%服務費4400萬元，房地產公司土地中標后，約定支付政府土地出讓金2億元。如何會計處理？
六、轉讓者轉讓未擁有土地使用權土地并幫助購買者以出讓方式取得土地稅收分析
七、購置轉讓土地稅款處理問題
【案例】2012年灰太狼房地產公司列支自行申報繳納的購地營業(yè)稅金及附加，能否企業(yè)所得稅稅前扣除？以對方的名義來繳納稅款，合同有效嗎？
八、直接轉讓土地稅收問題解析
【案例】A工業(yè)企業(yè)轉讓土地給B公司，合同約定所有轉讓中流轉稅稅款均由B公司負擔，A土地轉讓價款1000萬元，取得土地支付價款原為200萬元。
如何計算應納稅款？開具多少發(fā)票？
九、轉讓已經進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？購買在建工程再轉讓可否差額納稅？
十、購買半拉子工程開發(fā)形成產品再轉讓如何納稅？
十一、土地置換有何納稅問題？
【案例】2011年灰太狼房地產公司取得土地A地塊支付2000萬元，并前期投入200萬元，2013年5月份根據(jù)城市統(tǒng)一規(guī)劃，政府要求國土局置換B地塊。B地塊評估總價6000萬元，A地塊評估總價3200萬元。先期以政府名義對B地塊拆遷平整支付1500萬元�；姨�狼公司補繳土地出讓金：6000-3200-1500-200=1100萬元。如何會計和納稅處理？
十二、股權收購目標公司間接取得土地稅收分析稅收問題分析
【案例】2011年10月，A公司以貨幣資金1000萬元成立B公司，2011年12月B公司以800萬元受讓土地，2013年2月A公司作價1500萬元將B公司股權轉讓給C公司。B公司資產主要表現(xiàn)為土地。
問：股權轉讓過程中印花稅、企業(yè)所得稅怎么處理？A公司、B公司、C公司交不交土地增值稅。該誰來交？
十三、合并方式取得土地稅收分析稅收問題分析
十四、分立方式取得土地稅收分析稅收問題分析
【案例】灰太郎房地產公司開發(fā)A小區(qū)和寫字樓、商鋪、酒店。2012年小區(qū)出售完畢，剩余酒店。房地產公司貸款受限。酒店分立出來，以備將來出售或自持使用。問題是分立要交哪些稅？有哪些程序必須辦理？
十五、土地返還一律沖減成本？
十六、替政府干活是否白干？
問題：房地產開發(fā)企業(yè)按“以地補路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權支付的金額？
十七、城中村改造選擇哪種模式稅務處理？

第三講房地產前期及施工階段會計及納稅處理
一、搞不清的立項
【案例】新正公司2008年通過出讓方式取得一宗土地使用權，經建設規(guī)劃部門批準，建設商住樓項目。由于新正公司沒有房地產開發(fā)資質，決定與方欣房地產公司合作開發(fā)，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。協(xié)議約定該開發(fā)項目的所有成本、費用均由新正公司支付，開發(fā)產品委托方欣房地產公司銷售，銷售合同由方欣房地產公司與買方簽訂，但是銷售不動產發(fā)票由新正公司開具，新正公司以該樓盤銷售收入的3%支付方欣房地產公司開發(fā)、銷售手續(xù)費。如何會計處理？如何納稅處理？
二、房地產企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產，且未成立獨立法人公司的怎樣會計和稅務處理？
學員問題：甲、乙均為房地產開發(fā)企業(yè)。甲公司以1.8億元取得了某地塊的開發(fā)經營權，因資金問題，與乙公司協(xié)商合作開發(fā)該地塊。合作協(xié)議約定，由甲公司牽頭成立一分公司（無法人資格），并授權分公司全權開發(fā)、建設、經營某地塊；項目資本金2.5億元，甲方40%，乙方60%。甲所取得的土地作價2.5億元，其中的1億元用于出資，乙方將應出資部分1.5億元支付給甲公司（抵償甲公司原欠乙公司債務），分公司實行獨立核算，甲乙利潤共享、風險共擔。請問：1、甲公司對前期取得土地所發(fā)生的成本，如何進行賬務處理？是計入其他應收款還是開發(fā)成本、長期股權投資？2、甲公司需要交納哪些稅？甲公司對1.5億元應怎么進行稅務處理？2、乙公司涉及哪些稅收事項？3、在這種合作方式下，如何進行前期籌劃？ 　　　　　　　　　　　　　　　
三、房地產企業(yè)合作開發(fā)會計和稅務如何處理？合作開發(fā)應具備什么必要條件？合作開發(fā)稅務如何處理？合作開發(fā)主體如何確定？
四、偽合作開發(fā)形式有哪些？法院認定土地轉讓稅法該怎么認定？
【案例】一家投資公司A，與另一家公司B簽訂共建一大廈協(xié)議書，B公司有劃撥土地一塊，A公司負責提供建設資金3億元，大廈以B公司名義立項，建成后產權B公司所有，A公司獲得總建筑面積的70%的30年經營權。雙方如何稅務和會計處理？
五、房地產開發(fā)涉及的成本費用科目有哪些？
六、項目前期開工要做好哪些預算？
七、規(guī)劃設計費支付如何處理？
【案例】A房地產企業(yè)2013年8月與美國B技術服務公司簽訂技術服務合同，A房地產企業(yè)認為美國B技術服務公司不會在中國境內構成常設機構，與其簽訂了100萬元的不含稅合同，估算支出 105.26萬元［100÷（1-5%）］，其中營業(yè)稅支出5.26萬元。但是B技術服務公司出于自身考慮在付匯階段拒絕提供居民身份證明，A房地產企業(yè)無法辦理稅務證明，則實際支出增加了多少？
八、建筑物拆除該如何做賬？
學員提問：我們A房地產企業(yè)拍下地后，找別人B公司來拆地上房屋，為什么是B給我們錢200萬元，而不是我們A給B錢呢？財務如何入賬？
九、簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
【案例】稅務機關在對于A房地產公司2012年完工的B項目土地增值稅進行清算時，查出大量貨物銷售發(fā)票。稅務人員認為，建筑施工工程應取得建筑業(yè)發(fā)票，非建筑業(yè)發(fā)票一律不予扣除，且取得不符合規(guī)定的發(fā)票，還應予以處罰，這種說法對嗎？
【案例】北京大寶建筑公司與加菲貓房地產公司簽訂工程施工合同，勞務部分價款2000萬元，甲供材1000萬元，合同總價簽訂多少合適？
十、營改增后要什么發(fā)票？
十一、立項后稅務機關如何備案及如何確定核算對象及清算單位？
十二、如何配合預算部門、工程部門預測單位建安成本/配套支出/裝修支出？？
十三、如何配合銷售部門確定預期銷售價格？
【案例】南京建華房地產公司開發(fā)的商品住宅總建筑面積20000平方米，其中地下室建筑面積2000平方米，地下車庫面積3000平方米，建造成本4000元/建筑面積平方米，地下室定價2000元/平方米，地下車庫為促銷全部贈送。問：最低售價該是多少？
十四、土地增值稅與普通住宅定價的關系及如何回避無效價格區(qū)間
十五、房地產開發(fā)成本對象應核算的具體內容包括什么？各成本項目應該具體核算哪些內容？
十六、如何預測算土地增值稅？
十七、如何知道項目利潤是多少？
十八、如何做好項目合同管理與結算？
總結：房地產計稅成本的核算的八步程序

第四講房地產開發(fā)產品銷售如何會計和稅務處理
一、商品房銷售流程——前期策劃與營銷——取得預售許可證后開盤預售——簽訂銷售合同與收款——商品房交付——通知業(yè)主辦理入住手續(xù)——確認身份——現(xiàn)場驗房并交鑰匙——辦理房屋權屬登記及房產證
二、房地產（稅法)確認收入的條件
國稅發(fā)〔2009〕31號第六條規(guī)定:企業(yè)通過正式簽訂“房地產銷售合同”或“房地產預售合同”所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，
三、房地產收入類別劃分
涉及的會計科目
1、未完工開發(fā)產品——預售——預收賬款（會計）——銷售收入（稅法）——會計稅法差異
2、完工開發(fā)產品——現(xiàn)售——收入處理一致——但是所得稅處理由于計稅成本要結算——形成差異
3、視同銷售收入——會計未確認
4、預租和租金收入——會計稅法確認不一致——形成差異
四、未完工開發(fā)產品收入的核算
五、完工開發(fā)產品收入的核算
【案例】方欣房地產公司2011年度完工交付B項目預收收入10 000萬元，其中上年收入4 000萬元；完工未交付C項目預收收入6 500萬元，其中上年收入2 500萬元；在建D項目預收收入3 500萬元。2011年12月，TS房地產結轉B項目銷售收入10 000萬元，銷售成本7 500萬元,C項目已知實際計稅成本為4 550萬元。該企業(yè)各項目預計計稅毛利率均為15%，稅金暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用，如何計算應納企業(yè)所得稅？
六、視同銷售收入
【案例】2008年9月，某房地產開發(fā)公司將一套公允價值為160萬元、成本為120萬元的商品房對外投資與人合伙成立一家快捷酒店，企業(yè)賬務處理：
借：長期投資—股權投資 120萬
貸：開發(fā)產品 120萬
該企業(yè)的投資業(yè)務在稅務上應如何進行處理？
四、預租及租金收入
（一）預售收入納所得稅么？預租收入納所得稅么？
（二）預租收入是否繳納營業(yè)稅？
問題：跨年度收取租金所得稅如何確認？某企業(yè)2010年5月租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年（2010年7月—2013年6月），每年租金100萬元，分別于2010年7月，2011年7月，2012年7月分三年收取。問該企業(yè)分三年逐年收取租金，是否可按國稅函[2010]79號規(guī)定操作？如果企業(yè)在2010年7月一次性收取2010年7月至2011年6月的租金100萬，問：2010年當年度租金收入該確認50萬還是100萬？
五、銷售開發(fā)產品贈送空調汽車如何會計和稅務處理？
（一）賣房贈空調交增值稅嗎？
（二）賣房贈空調交營業(yè)稅嗎？
（三）賣房贈空調所得稅視同銷售嗎？
（四）賣房贈空調要繳納個人所得稅嗎？
（五）賣房贈空調土地增值稅可否扣除？

第五部分土地增值稅清算稅企爭議在哪里？
思考：央視先發(fā)聲亂了誰的眼？
您有哪些疑問呢？賬面應交未交一定屬于欠繳稅款嗎？
會計應該怎樣處理？
為什么央視會犯這樣錯誤？
土增清算會修改規(guī)則嗎？
土增清算反避稅成為可能！
一、賬面無成本，土地增值稅清算怎么辦？
二、舊房轉讓如何確定評估扣除？
三、有購房發(fā)票還要評估嗎？
四、舊房轉讓可以核定征收嗎？
六、年終結賬土地增值稅如何結轉？
七、土地增值稅清算單位和產品類型的確認問題？
（一）土地增值稅清算單位怎么確定？誰是有關部門？
（二）土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？
（三）地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？
（四）分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算？
（五）普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅？
（六）分開還是合并清算的經典問答
（七）普通住宅與其他產品類型如何分攤開發(fā)成本？
（八）按建筑面積分攤成本無法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
【案例】陽光房地產公司開發(fā)項目土地面積100000平方米，建筑面積270000平方米，產品類型可劃分為普通標準住宅、非普通標準住宅、其他開發(fā)產品類型三類，銷售收入257600萬元，取得土地使用權所支付的成本84000萬元，開發(fā)成本59400萬元，項目已經銷售完畢，應清算繳納多少土地增值稅？有多少結果？
八、借款費用土地增值稅扣除如何確定優(yōu)化方式？有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？

第六部分企業(yè)所得稅匯算清繳及參會企業(yè)互動交流