《房地產企業(yè)土地增值稅清算與籌劃實務講座》課程大綱
土地增值稅是國家為了規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益而開征的稅種。轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人是土地增值稅的納稅人。國務院決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅，但由于房地產開發(fā)與轉讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，一些地區(qū)對土地增值稅征收管理產生畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成國家應收稅款的流失。
2007年1月16日，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）一經國家稅務總局網站發(fā)布，房地產開發(fā)企業(yè)與市場立即引起了強烈的反響。該《通知》決定自2007年2月1日起在全國范圍內對房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅開展全面清算工作，并擬將對企業(yè)的清算工作適時開展稅務稽查。這將意味著拖延了14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將予嚴格執(zhí)行。同時，伴隨著清算通知的出臺，2007年房地產行業(yè)調控也隆重地拉開了序幕。
全國各地稅務部門為強化對土地增值稅的清算和管理，將主要針對對房地產開發(fā)企業(yè)嚴格制定一系列諸如項目登記和預征、年度結算、竣工決算和全面清算等具體管理辦法。這也將意味著國家將扭轉對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行多年的以“預征制”為主的過渡性征管措施，標志著房地產開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代。
在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。目前，房地產開發(fā)企業(yè)面對國家正規(guī)的“清算型”的土地增值稅征管模式，如何理解和應對全面清算政策、如何靈活運用政策法規(guī)、如何全面掌握申報業(yè)務、如何熟練操作籌劃避稅，如何防范稅務稽查涉稅法律風險等等，已成為房地產行業(yè)財務人員迫在眉捷所要解決的難題。針對房地產行業(yè)這些重點、難點、熱點業(yè)務操作問題，本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經驗，以企達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。


一、 土地增值稅基本法規(guī)解讀
★土地增值稅概念
★土地增值稅特點
（一） 土地增值稅的納稅人和清算對象
（二） 土地增值稅的課稅對象和范圍
（三） 土地增值稅的四級超率累進稅率
（四） 轉讓房地產增值額的確定
★計算增值額的銷售收入
★計算增值額的扣除項目：
1、 取得土地使用權所支付的金額
2、 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本
3、 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用
4、 舊房及建筑物的評估價格
5、 與轉讓房地產有關的稅金
6、 財政部規(guī)定的其他扣除項目
★確定轉讓房地產增值額的特別規(guī)定
（五）土地增值稅應納稅額的計算及操作案例
（六）土地增值稅申報納稅的手續(xù)、程序和法律責任
★土地增值稅的征收機關
★土地增值稅的申報期限
★納稅人辦理納稅申報的程序和手續(xù)
★土地增值稅申報表樣式和填表說明
★納稅人未按規(guī)定申報的法律責任
（七）納稅時間和繳納方法
（八）土地增值稅的納稅地點
二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務操作
★土地增值稅的清算單位
★土地增值稅的清算條件
★非直接銷售和自用房地產的收入確定
★土地增值稅的扣除項目清算
★土地增值稅清算應報送的資料
★土地增值稅清算項目的審核鑒證
★土地增值稅的核定征收
★清算后再轉讓房地產的處理
★關于土地增值稅的預征規(guī)定
★專家解讀新規(guī)定的五大要點
1、明確普通標準住宅標準
2、混合項目要分開核算
3、轉讓舊房的計算操作性增強
4、分類預征到期清算
5、嚴格土地增值稅征免規(guī)定
★財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討
三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用
★納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
★因國家建設需要依法征用、收回房地產的征免稅
★因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷房地產的征免稅
★個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
★個人互換居住用房地產的征免稅
★以房地產進行投資、聯(lián)營的征免稅
★按規(guī)定合作建房的征免稅
★企業(yè)兼并轉讓房地產的征免稅
★1994年1月1日以前已簽訂房地產轉讓合同的征免稅
四、企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定及核算案例
★土地增值稅會計科目設置
★土地增值稅的會計處理
★土地增值稅核算的操作案例
五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
★土地增值稅的-“臨界點”籌劃法
★土地增值稅的-費用轉移籌劃法
★土地增值稅的-收入分散籌劃法
★土地增值稅的-費用分攤籌劃法
★土地增值稅的-利息支出籌劃法
★土地增值稅的--建房方式籌劃法
★土地增值稅的-靈活運用優(yōu)惠政策法
★土地增值稅的-代收費用計價籌劃法
★土地增值稅的-成本核算對象籌劃法
★土地增值稅的-股權轉讓籌劃法
★土地增值稅的-核算方式籌劃法
★土地增值稅納稅籌劃新亮點：
1、普通住宅不再是理想的避稅所
2、舊房轉讓政策規(guī)定更趨于理性化
3、不及時預繳和清算稅款將受處罰
4、對搬遷轉讓的征免稅界限要分清
5、房地產企業(yè)部分免稅優(yōu)惠被取消
六、土地增值稅的納稅籌劃案例分析
1、把握稅率臨界點爭取免稅
2、代收費用巧安排：合法節(jié)稅
3、籌資建房利息支出巧籌劃
4、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃
5、房產公司巧節(jié)稅：保障高質低價賣
6、確定適當房地產價格的分析 7、應納土地增值稅的籌劃分析
8、利用分解房地產開發(fā)項目進行納稅籌劃
9、巧解方程式：開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅
10、巧納土地增值稅分析
11、如何確定房價才能獲取最佳收益
12、土地增值計稅不能合并核算

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財務稅務

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房地產企業(yè)會計稅務培訓、

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