《最新房地產(chǎn)稅務稽查應對與策劃技巧暨2008年企業(yè)所得稅匯繳實務輔導》課程大綱
近期從國家稅務總局獲悉，2007年全國稅務機關稽查共計查補376億元稅款，2008年還將繼續(xù)深入對房地產(chǎn)等十大行業(yè)的重點稅收專項檢查，包括房地產(chǎn)、建筑安裝、餐飲娛樂、金融保險、石油石化、食品藥品生產(chǎn)、廢舊物資經(jīng)營及使用、農(nóng)副產(chǎn)品加工、連鎖經(jīng)營超市等行業(yè)企業(yè)。
稅務稽查無法回避。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是連續(xù)8年“榜上有名”。而稅務稽查的風險卻總有合法防范的策略。各企業(yè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)作為稽查重點對象更應充分了解當前房地產(chǎn)方面稅收的熱點、難點、重點法規(guī)以及稅務稽查要點、風險等方面的問題，把握好企業(yè)合理避稅與偷逃稅款的臨界點和全面納稅自查的技巧，并充分做好稽查應對和稅務策劃的準備，積極防范稅務稽查的涉稅法律風險。
第一部分:房地產(chǎn)稅務稽查風險分析與應對策略
一、稅務稽查應對的總策略；二、房地產(chǎn)會計核算的特點；三、稽查的基本程序與應對
四、房地產(chǎn)稽查要點與風險分析（一）實地稽查的一般程序和方法（1）收集原始資料和數(shù)據(jù)。（2）數(shù)據(jù)間的邏輯關系分析。（3）整體測算。（4）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合。（5）實地核實。（6）統(tǒng)計各稅。（7）稽查復核。（8）稽查書證的收集。（ 二）2008年度主要稅種稽查的要點解讀及風險分析： 1、營業(yè)稅；2、企業(yè)所得稅；3、土地增值稅；4、個稅。
第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行主要稅收法規(guī)解讀與策劃思路
一、房地產(chǎn)銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓等營業(yè)稅實用法規(guī)
[法規(guī)1]--《條例》及實施細則—[法規(guī)34]-- [法規(guī)33]國稅函〔2008〕277號
二、土地增值稅現(xiàn)行實用法規(guī)解讀（另有專題）
三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅最新實用法規(guī)（結(jié)合新企業(yè)所得稅法及條例講解）
[法規(guī)1] 財稅字（1994）009號—[法規(guī)14]國稅函〔2008〕299號
第三部分 房地產(chǎn)土地增值稅清算法規(guī)解讀與策劃技巧
一、土地增值稅基本法規(guī)解讀
（一）土地增值稅的納稅人和清算對象
（二）土地增值稅的課稅對象和范圍
（三）土地增值稅的四級超率累進稅率
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
（五）土地增值稅應納稅額的計算及操作案例
（六）土地增值稅申報納稅程序和法律責任
（七）納稅時間和繳納方法與地點
二、土地增值稅清算與優(yōu)惠法規(guī)解讀及實務操作
（一）清算法規(guī)解析與分析
（二）專家解讀新規(guī)定的五大要點
（三）減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用
三、土地增值稅的稅務策劃技巧大全
★-“臨界點”法★-費用轉(zhuǎn)移法★-收入分散法
★-費用分攤法★-利息支出法★-建房方式法
★-優(yōu)惠政策法★-代收費用法★-核算對象法
★-股權(quán)轉(zhuǎn)讓法★-核算方式選擇
第四部分 房地產(chǎn)最新稅收熱點、難點問題解析
1、建筑安裝企業(yè)從事跨地區(qū)建筑安裝業(yè)務在何地納稅？
2、掛靠建筑業(yè)怎么確定營業(yè)稅納稅人和個人所得稅納稅人？
3、租用村民小組集體土地用于經(jīng)營, 土地使用稅誰繳納?
4、“代建”房屋如何繳稅？
5、工廠自建廠房工程，是否要繳納營業(yè)稅？
6、將商品房留作自用是否視同銷售處理？
7、售后回購或售后租回業(yè)務如何繳納營業(yè)稅？
8、銷售外購不動產(chǎn)“營業(yè)額”與“收入額”有何不同？
9、這筆營業(yè)稅申報是否該抵減原受讓土地之買價?
10、稅務稽查中房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的常見問題
11、稅務稽查中房地產(chǎn)行業(yè)的成本費用問題
12、開發(fā)企業(yè)成本與費用的劃分隱含稅務風險問題
第五部分 房地產(chǎn)主要稅種稅務策劃案例分析
1、合并子公司，免除流轉(zhuǎn)稅
2、銷售不動產(chǎn)：先投資再轉(zhuǎn)讓
3、先建后售，節(jié)約稅款數(shù)億元
4、房產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)為委托建房的納稅籌劃
5、轉(zhuǎn)讓增值土地，妙用公司分立
6、關聯(lián)交易避稅的操作要點
7、把握稅率臨界點爭取免稅
8、代收費用巧安排：合法節(jié)稅
9、籌資建房利息支出巧籌劃
10、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃
11、房產(chǎn)公司巧節(jié)稅：保障高質(zhì)低價賣
12、確定適當房地產(chǎn)價格的分析
13、商鋪住宅連體樓土地增值稅的籌劃分析
14、利用分解房地產(chǎn)開發(fā)項目進行納稅籌劃
15、巧解方程式：開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅
16、巧納土地增值稅分析
17、土地增值計稅清算方式的籌劃
18、土地增值稅納稅籌劃新亮點
第六部分新企業(yè)所得稅年終匯繳實務輔導與權(quán)益風險分析
1、新準則與新稅法的認識問題與差異調(diào)整；
2、企業(yè)所得稅匯繳處罰政策的變動與思考；
3、企業(yè)所得稅匯繳的稽查風險分析與防范；
4、匯算清繳是選擇微利還是選擇虧損的思維；
5、應計未計費用（折舊）等的匯繳補救措施；
6、企業(yè)研發(fā)費用加計扣除的“五變?nèi)�不變”�?
7、集團企業(yè)之間上繳“管理費”的變相思考；
8、關聯(lián)企業(yè)之間融資的稽查風險與策劃思路；
9、匯繳中企業(yè)幾項敏感費用稅前列支的策劃。

思考題：房產(chǎn)轉(zhuǎn)移籌劃錯失良機---且看您如何妙手回春？（參會人員思考）

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財務稅務

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房地產(chǎn)企業(yè)會計稅務培訓、

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