《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式》課程大綱
客戶要求涵蓋內容：
一、 拿地流程
二、 土地選擇
三、 拿地策略
四、 拿地模式

授課方式：
一、標桿案例解析
二、個人實操案例介紹
三、傳統(tǒng)模式系統(tǒng)分析與講解
四、目前形勢下的創(chuàng)新模式分析與講解

第一章 商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展階段剖析與政策分析
一、案例：出人意料的勝敗，傳統(tǒng)商業(yè)PK新興城市綜合體
業(yè)界標桿華貿(mào)中心的衰敗----新光天地百貨的持續(xù)領跑
二、2013年三季度拐點以來市場變化、商業(yè)地產(chǎn)面臨的嚴酷格局
三、十八大以來顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之一：商業(yè)地產(chǎn)城市空間的變化
四、十八大以來顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之二：商業(yè)地產(chǎn)城市等級的變化
五、十八大以來顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之三：商業(yè)地產(chǎn)投資結構的變化
六、房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)周期，如何預知周期變化
商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)周期變化時的不同操作策略
七、案例：萬達成功的唯一秘密
解讀：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第三階段的特點：政府需求與企業(yè)產(chǎn)品的對接
商業(yè)地產(chǎn)土地價格的真相
八、案例：萬達轉型時期的嘗試：萬達漢街、影都、長白山到底在干什么
解讀：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第四階段的特點：
九、十八大以來顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之四：商業(yè)地產(chǎn)拿地的變化
十、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對行業(yè)變化的應對方式選擇
單一住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)跨越
住宅、商業(yè)地產(chǎn)向文化、休閑地產(chǎn)跨越
住宅、商業(yè)地產(chǎn)向科技等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跨越
二級開發(fā)向棚戶區(qū)改造方面的跨越
二級開發(fā)開發(fā)向一二級聯(lián)動、基礎設施建設、土地整理的跨越
二級開發(fā)開發(fā)向新型城鎮(zhèn)化跨越

第二章 傳統(tǒng)拿地模式的思考
一、從概念開始
（一）交易對象
（二）交易物品
（三）交易方式
（四）交易價格
二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關系
案例：融創(chuàng)地價表、萬達地價表、華夏幸福基業(yè)地價表、碧桂園地價表、萬科地價表
三、共性研判
（一）房地產(chǎn)開發(fā)的意義
（二）主要階段：拿地、研發(fā)、建設、營銷
四、共性解讀
（一）專注單一特定類型土地的意義
（二）尋求與政府、央企某一種特定結合的意義
五、與政府結合的傳統(tǒng)形式
本節(jié)探討在過去的20年里，開發(fā)企業(yè)與政府結合的各種形式，以下形式仍需結合招拍掛
（一）中心城區(qū)企業(yè)、機構的外遷（濟南東進模式的廣泛應用）
（二）城中村改造（棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造）
（三）新農(nóng)村建設（河北省的失�。�
（四）參與新區(qū)規(guī)劃土地一級開發(fā)或一二級聯(lián)動（城投公司）
（五）基礎設施或公共服務建設換取土地（東方園林）
（六）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)換取土地（光谷）
六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點和應對手段
（一）財政收支兩條線的影響
（二）規(guī)劃體系的合規(guī)性
（三）新增建設用地指標限制
（四）一級開發(fā)招標機制
（五）地方融資平臺融資機能喪失
（六）樓堂館所禁建對政府主導型新區(qū)造城模式的毀滅
案例：萬達長白山的轉型

第三章 現(xiàn)行土地管理機制下土地運營與拿地模式實操
一、規(guī)劃體系和國土資源體系的關系
（一）三大規(guī)劃體系的意義
1、總體規(guī)劃
2、控制性規(guī)劃
3、土地利用規(guī)劃
（二）一二級土地開發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性
1、二級土地招拍掛的規(guī)劃體系
2、一級土地開發(fā)的規(guī)劃體系
案例：國土規(guī)劃調整程序
二、一級土地開發(fā)的三大節(jié)點
三、一級土地開發(fā)的合規(guī)性
四、傳統(tǒng)拿地模式實操案例：華藏世界合作合同
五、一級開發(fā)的土地成本確認
案例：丁字灣南海新城
六、二級招拍掛的經(jīng)驗分享
（一）從土地出讓計劃開始
（二）掛牌條件設計
（三）競價策略
（四）摘牌后調容----玩不起的貓膩
（五）賬戶可以解決標底
（六）臨場授權
（七）參與就是獲利
（八）阻擊獲利
課堂練習一
實戰(zhàn)模擬：掛牌

第四章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新
一、從產(chǎn)業(yè)展開對政府需求的研判---與政府結合的升級模式
二、從政府職能展開全新的結合模式
案例：中新生態(tài)城
解讀：生態(tài)文明
三、引導政府的政績觀念之一：新型城鎮(zhèn)化與精明增長
案例：案例：村不動、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村
四、引導政府的政績觀念之二：產(chǎn)業(yè)升級
案例：北京朝陽：科技CBD
案例：京津冀一體化規(guī)劃
案例：海口觀瀾湖
案例：合眾人壽
五、農(nóng)村土地的流轉和土地市場改革對土地價格的長期影響
六、機遇下的拿地和土地運營模式
七、央企合作路徑
案例：各公司融資成本
解讀：社會資源向央企和政府傾斜
案例：地鐵公司和地鐵上蓋

第五章 土地評估及拿地風險規(guī)避
一、傳統(tǒng)教科書的土地估價方式
（一）傳統(tǒng)估價方式
（二）不可操作性
二、具備實操性的土地評估工具：戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣
三、進入城市和區(qū)域的評估模型和拿地風險
四、單一地塊的評估模型和拿地風險
五、待定土地的開發(fā)技巧
六、二手土地拿地實際操作程序和風險規(guī)避
課堂練習二
實戰(zhàn)模擬：土地戰(zhàn)略評估

第六章 商業(yè)地產(chǎn)招商運營之一：首要目標--為政府招商，為土地運營
（一） 衛(wèi)星城：高端服務業(yè)位基礎的CSD模式
案例：北京：房山CSD
（二） 新城開發(fā)：構造混合產(chǎn)業(yè)中心模式
案例：廣州：中交集團南沙新區(qū)
（三） 中心城區(qū)：構造行業(yè)中心模式
案例：香港數(shù)碼城、國家環(huán)境服務產(chǎn)業(yè)園
（四）開發(fā)戰(zhàn)略定位設計
（五）開發(fā)組織設計
（六）開發(fā)政策獲取
1、土地政策
2、招商引資
3、投資環(huán)境
（七）土地獲取

第七章 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營之二：為市場招商，為商業(yè)運營
（一）超大型商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品功能定位及物業(yè)配比
案例：瑞安新天地
（二）中小型商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品功能定位及物業(yè)配比
案例：復星實業(yè)：三亞，亞特蘭蒂斯
（三）商業(yè)地產(chǎn)投融資及運營模式
案例：中糧大悅城
（四）移動互聯(lián)網(wǎng)時代對傳統(tǒng)商業(yè)運營模式的影響
1、商業(yè)運營的大數(shù)據(jù)時代、專業(yè)市場的衰退
2、生態(tài)、休閑、體驗式購物中心

第八章 郊區(qū)商業(yè)運營
（一）郊區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程
1、城市規(guī)劃與郊區(qū)商業(yè)的關系
2、郊區(qū)商業(yè)發(fā)展形勢
3、郊區(qū)商業(yè)與城市中心商業(yè)的共存關系
（二）郊區(qū)商業(yè)的開發(fā)運營
1、郊區(qū)商業(yè)選址
2、郊區(qū)商業(yè)的策劃定位
3、郊區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃設計
4、郊區(qū)商業(yè)招商特點
5、郊區(qū)商業(yè)運營模式
（三）郊區(qū)商業(yè)成功案例分析：
1、永旺購物城
2、奧特萊斯天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)
（四）新城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造政策為商業(yè)地產(chǎn)帶來的新契機


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