《如何做好商業(yè)項(xiàng)目定位的16項(xiàng)法則及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成敗案例分析》課程詳情
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　　【課程序言】

　　觀點(diǎn)：專業(yè)化是開發(fā)營(yíng)運(yùn)購物中心項(xiàng)目的根本性問題

　　購物中心行業(yè)在發(fā)展成熟的國(guó)家和地區(qū)，有成熟的市場(chǎng)，開發(fā)購物中心項(xiàng)目

　　在資金融通方面，可以通過資本市場(chǎng)、信托市場(chǎng)、證券市場(chǎng)等籌集資金

　　在商業(yè)規(guī)劃方面，有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司提供專業(yè)的方案

　　在招商方面；發(fā)展商以及其合作團(tuán)隊(duì)有成熟的租戶和品牌

　　在運(yùn)營(yíng)管理方面，可以請(qǐng)專業(yè)管理公司來管理……

　　這樣，整個(gè)合作團(tuán)隊(duì)各司其職，共同為購物中心的成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)發(fā)揮各自專業(yè)作用，從而實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、零售商、消費(fèi)者多贏。

　　由此我們得出一個(gè)結(jié)論：專業(yè)化是開發(fā)營(yíng)運(yùn)購物中心項(xiàng)目的根本性問題。商業(yè)項(xiàng)目成功開發(fā)的要素：

　　科學(xué)的開發(fā)流程

　　專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查

　　準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

　　契合定位的建筑物業(yè)功能

　　現(xiàn)代化的景觀氛圍營(yíng)造

　　商業(yè)專才的招商經(jīng)營(yíng)實(shí)操

     【課程大綱】

　　模塊一、缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例

　　1.上海浦東國(guó)際社區(qū)大拇指廣場(chǎng)案例

　　2.上海老城隍廟豫城時(shí)尚案例

　　3.上海正大廣場(chǎng)案例

　　4.上海龍之夢(mèng)購物中心

　　5.上海仲盛世界商城

　　6.上海百聯(lián)世貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng)

　　請(qǐng)看：上海22個(gè)典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)體現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值

　　模塊二、商業(yè)項(xiàng)目定位前的市場(chǎng)調(diào)查

　�。ㄒ唬┤绾喂芸厣虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量過程

　　1.把控項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量的項(xiàng)目組內(nèi)部?jī)煞莨芸乇?br />
　　時(shí)間接點(diǎn)表

　　市調(diào)計(jì)劃表

　　2.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查中專業(yè)度最強(qiáng)工作

　　市調(diào)計(jì)劃編制

　　調(diào)查問卷設(shè)計(jì)

　　訪談提綱編寫

　　3.商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查（各業(yè)態(tài)：購物、餐飲、娛樂）

　　商圈調(diào)查：商業(yè)格局調(diào)查

　　典型商業(yè)（掃街式）調(diào)查：商業(yè)消費(fèi)特征調(diào)查（建筑物業(yè)、商品檔次）

　　潛在商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查：未來競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)調(diào)查

　　4.住宅市場(chǎng)調(diào)查

　　5.辦公樓市場(chǎng)調(diào)查

　　6.公寓市場(chǎng)調(diào)查

　　7.酒店市場(chǎng)調(diào)查

　�。ǘ�）如何設(shè)定項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

　　1.市場(chǎng)調(diào)查的目的、意義、作用與內(nèi)容、方法

　　為定位報(bào)告提供市場(chǎng)真實(shí)依據(jù)

　　增強(qiáng)開發(fā)商對(duì)報(bào)告質(zhì)量的信任度

　　保障項(xiàng)目服務(wù)款的順利全額回款

　　2.市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃如何編制

　　首先弄清調(diào)查目的與調(diào)查范圍要求

　　按照服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)品確定調(diào)查內(nèi)容

　　調(diào)查工作責(zé)任到人，天天記錄（每人更新）

　　3.市場(chǎng)調(diào)查工作的規(guī)范作業(yè)流程

　　解說項(xiàng)目文件夾內(nèi)容

　　解說研究用資料的搜集文件夾內(nèi)容

　　解說項(xiàng)目接洽文件夾內(nèi)容

　　提醒：與甲方溝通應(yīng)采用書面形式，并做好錄音。

　　4.市場(chǎng)調(diào)查中的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘（如何看商圈/商場(chǎng)）

　　5.如何看商圈

　　看商圈規(guī)模

　　看建筑年代

　　看商業(yè)建筑形態(tài)

　　看主流商業(yè)類別

　　看商家品牌

　　6.如何看商場(chǎng)

　　看商場(chǎng)中庭結(jié)構(gòu)

　　看商場(chǎng)動(dòng)線

　　看商家品牌（一樓）

　　看商家專賣店/專柜裝修

　　看商場(chǎng)管理水平

　　觀點(diǎn)：多看多積累，市場(chǎng)調(diào)查是兩條腿走出來的。

　�。ㄈ�）如何看商場(chǎng)的案例：廣州天河商圈兩大商業(yè)項(xiàng)目考察點(diǎn)評(píng)

　　1.掃街調(diào)查

　　2.深度訪談

　　3.問卷調(diào)查

　　注意：調(diào)查問卷發(fā)放范圍的設(shè)定

　�。ㄋ模┦袌�(chǎng)研究的重點(diǎn)

　　1.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　2.商業(yè)發(fā)展階段

　　3.城市消費(fèi)力水平

　　4.未來競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)

　�。ㄎ澹┦袌�(chǎng)調(diào)查質(zhì)量的保證

　　1.市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的全面性與調(diào)整

　　2.考察照片數(shù)量與時(shí)間

　　3.訪談原始錄音與記錄

　　4.調(diào)查問卷設(shè)計(jì)的針對(duì)性

　　5.訪談提綱的針對(duì)性

　　6.客單價(jià)、租金、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額等調(diào)查的方式方法

　　7.酒店/辦公/公寓產(chǎn)品租售價(jià)格的調(diào)查方法

　　提醒：還可利用數(shù)據(jù)庫/服務(wù)過項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料。

　　8.問卷調(diào)查中消費(fèi)需求與特征的調(diào)研技巧

　　提醒：調(diào)查問卷不能千篇一律，要有個(gè)性、針對(duì)性。

　　9.調(diào)查結(jié)果整理與觀點(diǎn)歸納提煉的要領(lǐng)

　　提醒：調(diào)查結(jié)果整理是為市場(chǎng)研究報(bào)告提供依據(jù)的。

　�。�六）如何做模擬招商

　　1.模擬招商的理由、作用與方法

　�。ìF(xiàn)場(chǎng)登門即時(shí)訪談、電話采訪、關(guān)系介紹約談）

　　提醒：沒有經(jīng)過商家驗(yàn)證的定位是“紙上談兵”。

　　2.模擬招商的內(nèi)容與結(jié)果的提煉歸納方法

　　提示：經(jīng)過模擬招商，可以做成主力店招商。

　　模塊三、商業(yè)項(xiàng)目的定位內(nèi)容與定位依據(jù)

　　商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”= “功能定位”

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目定位的內(nèi)容

　　1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定性定量分析（定性決定功能）

　　2.產(chǎn)品組合定位

　　3.建筑設(shè)計(jì)定位

　　4.經(jīng)營(yíng)主題定位（依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費(fèi)客群等）

　　5.經(jīng)營(yíng)功能定位（依據(jù)：商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項(xiàng)目類別、消費(fèi)客群等）

　　6.消費(fèi)客群定位（依據(jù)：消費(fèi)者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一）

　　7.經(jīng)營(yíng)檔次定位（依據(jù)：消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、物業(yè)硬件等）

　　8.功能分區(qū)定位（依據(jù)：道路等級(jí)、平面結(jié)構(gòu)、主動(dòng)線、主次入口）

　　9.業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）

　　10.產(chǎn)品售價(jià)與租金定位（依據(jù)：當(dāng)?shù)刈馐蹆r(jià)、投資客群、消費(fèi)力）

　�。ǘ�）項(xiàng)目定位的依據(jù)

　　1.城市等級(jí)

　　2.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　3.城市人口規(guī)模

　　4.城市商業(yè)消費(fèi)水平

　　5.城市商業(yè)格局與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

　　6.項(xiàng)目交通條件

　　提醒：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位落地與投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)測(cè)算是要通過產(chǎn)品規(guī)劃才能真正體現(xiàn)出來！

　　模塊四、商業(yè)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)特征

　　1. 購物中心（銷品茂）

　　特征：外觀體現(xiàn)時(shí)尚與現(xiàn)代（案例：新加坡烏節(jié)灣購物中心、上海大悅城）

　　特征：地鐵上蓋商業(yè)（案例：上海龍之夢(mèng)）

　　特征：屋頂公共活動(dòng)空間（案例：香港國(guó)際金融中心）

　　特征：酒店露臺(tái)餐飲、沙灘、游泳池

　　2. 商業(yè)街

　　特征：商業(yè)專賣店豪華的立面設(shè)計(jì)（案例：日本銀座商業(yè)街上的品牌旗艦店）

　　3. 休閑街區(qū)

　　特征：合理經(jīng)營(yíng)布局設(shè)計(jì)（案例：蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)）

　　特征：主題概念設(shè)計(jì)、休閑經(jīng)營(yíng)氛圍設(shè)計(jì)（案例：成都寬窄巷子）

　　特征：消費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)（案例：吳江路85度C 、浦東上海灣、新加坡克拉碼頭）

　　特征：創(chuàng)意設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)（案例：新加坡克拉碼頭）

　　4. 商務(wù)寫字樓

　　特征：品質(zhì)概念設(shè)計(jì)（案例：上海保利廣場(chǎng)、新加坡九樓屋頂游泳池、）

　　特征：創(chuàng)意思路設(shè)計(jì)、品質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)（案例：日本商業(yè)屋頂綠化、日本屋頂櫸樹廣場(chǎng)）

　　特征：人性化設(shè)計(jì)（案例：新加坡資金大廈）

　　5. 酒店

　　特征：創(chuàng)意思路設(shè)計(jì)、品質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)（案例：香港 w 精品酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)、香港海逸酒店屋頂游泳池、馬來西亞馨樂庭四樓屋頂游泳池、泰國(guó)芭提雅酒店、泰國(guó)芭提雅商場(chǎng)頂部人造沙灘）

　　6. 社區(qū)商業(yè)

　　特征：景觀設(shè)計(jì)（案例：上海西郊百聯(lián)）

　　特征：人性化設(shè)計(jì)（案例：新加坡第一樂商業(yè)）

　　7. 地下商業(yè)

　　特征：下沉式廣場(chǎng)（案例：杭州萬象城、上海五角場(chǎng)萬達(dá)地下采光帶）

　　特征：功能設(shè)計(jì)，地下四層全部做餐飲（案例：新加坡烏節(jié)灣地鐵商業(yè)）

　　特征：頂部燈光處理（案例：日本阪急地鐵商業(yè)）

　　特征：地下餐飲一條街（案例：日本阪急地鐵商業(yè)）

　　特征：地下購物商店（案例：日本阪急地鐵商業(yè)鏈接地面百貨公司）

　　模塊五、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的常見問題

　　先搞建設(shè)后做定位（案例：上海香溢花城商業(yè)項(xiàng)目、復(fù)旦科技園商）

　　用住宅思路做商業(yè)（案例：揚(yáng)州孫莊路步行街、黃山維多利亞廣場(chǎng)、七寶鎮(zhèn)蓮浦府�。�

　　主次入口與交通錯(cuò)位（案例：上海悅達(dá)889）

　　物業(yè)功能與定位功能脫節(jié)（案例：上海閔行仲盛世界商城、安徽合肥興旺廣場(chǎng)）

　　城市商圈性質(zhì)與商業(yè)項(xiàng)目能級(jí)混淆（案例：莘莊夏朵香檳街）

　　缺乏專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)概念（案例：上海江橋永和生活廣場(chǎng)）

　　模塊六、商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)

　　關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點(diǎn)

　　用地指標(biāo)、地塊形狀

　　地塊的容積率

　　地塊的車/人的流向

　　地塊的用地性質(zhì)（使用功能）

　　景觀效果（有河岸線考慮視覺效果）

　　項(xiàng)目的預(yù)算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本）

　　提示：購物中心擬采用現(xiàn)代風(fēng)格、街區(qū)式擬采用歐式休閑風(fēng)格、旅游商業(yè)街?jǐn)M采用民族特色風(fēng)格

　　關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點(diǎn)

　　地塊的容積率限高規(guī)定

　　項(xiàng)目地塊所處地段價(jià)值高低（土地成本）

　　項(xiàng)目地塊的商業(yè)屬性（市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)商圈）

　　提示：國(guó)外商業(yè)建三層比較多（非市級(jí)商業(yè)中心）

　　關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點(diǎn)

　　交通流向（車流方向）

　　行人流向（人從哪來？)讓人進(jìn)入沒有壓迫感，更人性化的設(shè)計(jì)

　　什么方向位置，什么朝向（風(fēng)向、陽光）

　　內(nèi)部使用取景要求（景觀作用）

　　開門的視覺與整體設(shè)計(jì)正面、側(cè)面、背面的設(shè)計(jì)要求的直接銜接

　　消防系統(tǒng)，安全要求

　　提示：十字路口金角的位置為佳，人車分離。

　　關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動(dòng)線的思考點(diǎn)

　　足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達(dá)到最高效益

　　有主力店的商場(chǎng)，流向上要為它考慮

　　視面積與長(zhǎng)寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，走道上不適合有很多柱子

　　有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）

　　消防問題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）

　　提示：動(dòng)線要清晰簡(jiǎn)單，走道不易過寬/過窄

　　關(guān)于商業(yè)建筑中庭的思考點(diǎn)

　　心理上人一般不喜歡進(jìn)了商場(chǎng)一頭看到底，中庭可以讓購物者不會(huì)有視覺疲憊

　　心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點(diǎn)來過渡。 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）

　　提示：中庭是集聚人流的磁場(chǎng)，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。

　　關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點(diǎn)

　　景觀對(duì)于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計(jì)良好（綠化、停車場(chǎng)、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流

　　商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流

　　提示：讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體

　　附：不同業(yè)態(tài)業(yè)種對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)的不同要求

　　1.大型主力店對(duì)物業(yè)配置要求

　　2.餐飲業(yè)對(duì)物業(yè)配置要求

　　3.娛樂休閑業(yè)對(duì)物業(yè)配置要求

　　零售業(yè)對(duì)物業(yè)配置要求

　　超市賣場(chǎng)對(duì)物業(yè)配置要求

　　數(shù)碼電器對(duì)物業(yè)配置要求

　　餐飲業(yè)對(duì)物業(yè)配置要求

　　娛樂休閑業(yè)對(duì)物業(yè)配置要求

《如何做好商業(yè)項(xiàng)目定位的16項(xiàng)法則及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成敗案例分析》所屬分類
研發(fā)項(xiàng)目

《如何做好商業(yè)項(xiàng)目定位的16項(xiàng)法則及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成敗案例分析》所屬專題
項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理、建筑培訓(xùn)、建筑行業(yè)課程、Project項(xiàng)目管理、建筑施工圖、

《如何做好商業(yè)項(xiàng)目定位的16項(xiàng)法則及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成敗案例分析》關(guān)鍵詞
商業(yè)項(xiàng)目定位、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、房產(chǎn)建筑、

《如何做好商業(yè)項(xiàng)目定位的16項(xiàng)法則及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成敗案例分析》授課培訓(xùn)師簡(jiǎn)介

《如何做好商業(yè)項(xiàng)目定位的16項(xiàng)法則及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成敗案例分析》報(bào)名服務(wù)流程

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