《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實(shí)戰(zhàn)案例精講》課程大綱
在2013年歲末央視連續(xù)炮轟土地增值稅征管不到位、大批房企“欠繳”土地增值稅之后，在國(guó)家稅務(wù)總局要求下，加強(qiáng)土地增值稅征管已經(jīng)成為2014年各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)工作重點(diǎn)之一。為此，各省市紛紛出臺(tái)了加強(qiáng)土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴(yán)厲。并且國(guó)家稅務(wù)總局將建筑、房地產(chǎn)業(yè)納入2014年指令性檢查項(xiàng)目范圍，在專項(xiàng)檢查工作方案中也強(qiáng)調(diào)了土地增值稅的檢查。這一切都在預(yù)示著新一輪清算高潮即將來(lái)襲。面對(duì)史上最嚴(yán)厲的土地增值稅征管，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準(zhǔn)備了嗎？
我們特舉辦“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實(shí)戰(zhàn)案例精講”專題講座，本講座以國(guó)家稅務(wù)總局及各地2014年土地增值稅清算最新政策為基礎(chǔ)，進(jìn)行理論升華，深度剖析，以庖丁解牛般的實(shí)戰(zhàn)演示！用最短的時(shí)間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)技巧，全面控制其中的風(fēng)險(xiǎn)，并有效開(kāi)展納稅籌劃，為企業(yè)爭(zhēng)取最大化的利益！
 
【參加對(duì)象】本課程適用房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)/稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)/稅務(wù)經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、成本會(huì)計(jì)
 
前言
一、土地增值稅清算稅企爭(zhēng)議知多少？3.8萬(wàn)億元欠稅怎么算出來(lái)的？
二、清算土地增值稅是拉不緊的“橡皮筋”？
三、市場(chǎng)調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)如何？
1. 問(wèn)君能有幾多愁？恰似被念緊箍咒——稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)透出什么信息？
2. 一葉落知天下秋——評(píng)析鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào)
四、十八屆后打造怎樣的財(cái)稅體系？2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望怎樣？

第一部分 舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計(jì)算？
五、賬面無(wú)成本，土地增值稅清算怎么辦？
六、舊房轉(zhuǎn)讓如何確定評(píng)估扣除？
七、有購(gòu)房發(fā)票還要評(píng)估嗎？
八、舊房轉(zhuǎn)讓可以核定征收嗎？

第二部分 土地增值稅清算如何準(zhǔn)備？如何確定清算單位和清算對(duì)象？
九、做好預(yù)清算應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料？
十、土地增值稅清算單位和產(chǎn)品類型的確認(rèn)問(wèn)題？
（一）土地增值稅清算單位怎么確定？誰(shuí)是有關(guān)部門？
（二）土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？
（三）地下室和車位（車庫(kù)）歸屬于住宅還是其他商品房？
（四）分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能否合并進(jìn)行土地增值稅清算？
（五）普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅？
（六）分開(kāi)還是合并清算的經(jīng)典問(wèn)答
（七）普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本？按什么標(biāo)準(zhǔn)分配？
（八）按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o(wú)法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
（九）以商業(yè)、工業(yè)、寫(xiě)字樓立項(xiàng)，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？
十一、土地增值稅征稅對(duì)象有哪些問(wèn)題要注意？
（一）小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？
（二）房屋長(zhǎng)期出租是否征收土地增值稅？
（三）未辦理過(guò)戶手續(xù)是否征收土地增值稅？
【案例】石家莊中正房地產(chǎn)公司向張某支付土地款1000萬(wàn)元，但是張某自己沒(méi)有土地證，張某幫助企業(yè)向國(guó)家支付了800萬(wàn)元土地出讓金后企業(yè)取得土地證。
問(wèn)：張某交不交土地增值稅？房地產(chǎn)公司支付給張某1000萬(wàn)怎么入賬？
（四）車位車庫(kù)使用權(quán)是否征收土地增值稅？

第三部分土地增值稅清算收入如何確定？
十二、土地增值稅收入如何確定？

第四部分土地增值稅清算取得土地使用權(quán)金額何確定？
十三、土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?
十四、置換土地如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)？
十五、暗箱操作取得土地遲早要還的！
十六、拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？
十七、毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？
十八、土地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開(kāi)發(fā)成本扣除？
十九、怎么理解納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目不交營(yíng)業(yè)稅土地增值稅政策？
二十、購(gòu)置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”傭金和購(gòu)地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個(gè)人）介紹費(fèi)是否可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除？
二十一、以土地投資如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理？
二十二、土地閑置費(fèi)企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？

第五部分土地增值稅清算扣除項(xiàng)目金額（成本）如何確定？
二十三、車位車庫(kù)等要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?br />二十四、項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？
二十五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？
（一）轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？
（二）購(gòu)買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？
（三）購(gòu)買半拉子工程開(kāi)發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？
二十六、建安成本可隨意虛增嗎？
二十七、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？
二十八、裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
二十九、售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
三十、土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？
三十一、工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？
三十二、土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本扣除？
三十三、捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

第六部分 土地增值稅清算開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？
三十四、土地增值稅清算開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？
三十五、委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？
三十六、房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問(wèn)費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？
三十七、房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算？

第七部分 土地增值稅清算可否二次清算？
三十八、清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？
三十九、土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
• 清算后取得發(fā)票咋辦？
• 清算后又賣房咋辦？

第八部分土地增值稅清算特殊事項(xiàng)處理
四十、土地增值稅清算后項(xiàng)目虧損怎么辦？
四十一、土地增值稅與普通住宅定價(jià)的關(guān)系及如何回避無(wú)效價(jià)格區(qū)間
四十二、合作建房分房后銷售如何計(jì)算土地增值稅？
（一）合作開(kāi)發(fā)應(yīng)具備什么必要條件？
（二）合作開(kāi)發(fā)稅務(wù)如何處理？
（三）合作開(kāi)發(fā)主體如何確定？
（四）合作建房分房后銷售如何征稅？
（五）偽合作開(kāi)發(fā)形式有哪些？
【案例】一家投資公司A，與另一家公司B簽訂共建一大廈協(xié)議書(shū)，B公司有劃撥土地一塊，A公司負(fù)責(zé)提供建設(shè)資金3億元，大廈以B公司名義立項(xiàng)，建成后產(chǎn)權(quán)B公司所有，A公司獲得總建筑面積的70%的30年經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于合作共建雙方納稅性質(zhì)該如何認(rèn)定？
四十三、政府返還款可有納稅籌劃空間？
四十四、車庫(kù)車位地方政策有何不同？
四十五、墊資開(kāi)發(fā)與融資成本稅負(fù)比較
四十六、收購(gòu)目標(biāo)公司間接取得土地稅收有何問(wèn)題？房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？
四十七、合并方式取得土地如何納稅處理？
四十八、分立方式取得土地稅收問(wèn)題分析
四十九、土地增值稅清算審核常見(jiàn)違法現(xiàn)象
五十、實(shí)務(wù)案例分析

第九部分企業(yè)所得稅匯算清繳及參會(huì)企業(yè)互動(dòng)交流


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財(cái)務(wù)稅務(wù)

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