《2015年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略》課程大綱
一、 思考：為嘛要營(yíng)改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng)：本是同根生，相煎何太急？
樊劍英稅友匯問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額，開(kāi)具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開(kāi)具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請(qǐng)老師幫著解答。
二、 思考：營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增？2015年4月1日、7月1日、10月1日？
三、 思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么？
四、 思考：建筑業(yè)營(yíng)改增的基本政策是什么？
1. 《細(xì)則》第十六條：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。
2. 《條例》第五條第三項(xiàng)：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。
五、 思考：建筑企業(yè)施工主體與納稅主體一致否？
1. 什么是轉(zhuǎn)包？
2. 什么是違法分包？
3. 什么算借用資質(zhì)？
4. 什么是勞務(wù)分包？
5. 什么是內(nèi)部承包？

六、 思考：建筑業(yè)新老項(xiàng)目如何過(guò)渡？如何計(jì)算增值稅？
1. 在執(zhí)行過(guò)程中的合同如何過(guò)渡？
2. 已預(yù)收工程款并預(yù)交營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目如何過(guò)渡？
3. 決算滯后造成的收入滯后（成本已發(fā)生）如何過(guò)渡？
4. 營(yíng)改增政策過(guò)渡問(wèn)題——如何確定新老項(xiàng)目？
七、 思考：營(yíng)改增后掛靠會(huì)怎樣？
1. 必須申請(qǐng)認(rèn)定一般納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
2. 掛靠經(jīng)營(yíng)大部分成本進(jìn)項(xiàng)稅額難扣除
3. 虛開(kāi)發(fā)票行為的罪與罰
行為人有以下四種行為之一的，即構(gòu)成虛開(kāi)發(fā)票的行為：
1) 為他人開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
2) 為自己開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
3) 讓他人為自己開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
4) 介紹他人開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。
八、 思考：營(yíng)改增過(guò)渡階段賬務(wù)如何調(diào)整？
九、 思考：房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增面對(duì)的若干問(wèn)題及猜想有無(wú)道理？
1. 通過(guò)稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過(guò)渡等安排，改革試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。對(duì)現(xiàn)行征收增值稅的行業(yè)而言，由于向試點(diǎn)納稅人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以得到抵扣，稅負(fù)也將相應(yīng)下降。
2. 減稅不一定實(shí)現(xiàn)在營(yíng)改增的企業(yè)，但是對(duì)于下游購(gòu)買(mǎi)服務(wù)勞務(wù)的增值稅企業(yè)，是負(fù)擔(dān)下降的，所以會(huì)引來(lái)一輪新的價(jià)格調(diào)整，分享其中利益
3. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)銷售收入可以分解嗎？
4. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅地稅是哪里？
5. 銷售款之外收取的利息、違約金、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)怎么辦？
6. 施工方逾期交付工程，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？
7. 客戶逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？
8. 在進(jìn)行工程在建預(yù)收款，收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后，該工程所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣（在沒(méi)有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下）？
9. 銷售有房子的公司是否繳納增值稅？
10. 以土地使用權(quán)、商品房投資設(shè)立新公司是否繳納增值稅？
11. 銷售地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車位、車庫(kù)是否繳納增值稅？
12. 二手房轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅？
13. 投資商鋪、寫(xiě)字樓用來(lái)出租會(huì)遭遇什么障礙？
14. 自建辦公樓使用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
十、 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后材料采購(gòu)還要不要貨比三家？
十一、 房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營(yíng)改增后如何改變？
十二、 現(xiàn)行有效的稅率及征收率有多少？
十三、 既然營(yíng)改增，什么票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額呢？
1. 猜想1：成本都能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票？
2. 猜想2：商品混凝土等材料增加稅負(fù)
3. 猜想3：建筑勞務(wù)費(fèi)增加稅負(fù)
4. 猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個(gè)人取得發(fā)票能否扣除
5. 猜想5：材料都可以抵扣17%？
6. 猜想6：發(fā)票的收集和認(rèn)證容易嗎？
7. 猜想7：“甲供材料”誰(shuí)來(lái)采購(gòu)?
8. 思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)費(fèi)、工作服、勞保用品進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可否抵扣
9. 思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設(shè)立庫(kù)存，設(shè)立材料收發(fā)臺(tái)賬？
10. 賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？
11. 代開(kāi)發(fā)票抵扣多少？
十四、 營(yíng)改增后注意防范發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)
1. 要提高防范意識(shí)，從思想上重視虛開(kāi)發(fā)票問(wèn)題
2. 要擇優(yōu)選取購(gòu)貨對(duì)象
3. 對(duì)供貨單位應(yīng)當(dāng)做必要的考察
4. 要盡量通過(guò)銀行賬戶支付貨款
5. 要求開(kāi)票方提供有關(guān)資料，落實(shí)內(nèi)容的一致性和合法性
6. 對(duì)有疑點(diǎn)的發(fā)票，要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助、查證
十五、 思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進(jìn)項(xiàng)稅額？
十六、 思考：營(yíng)改增后不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的有哪些情形？
十七、 思考：房地產(chǎn)融資租賃有木有？
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知文號(hào)：財(cái)稅〔2012〕82號(hào)發(fā)布日期：2012-12-16
對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。
十八、 思考：建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后身份不能選擇？
1. 可申請(qǐng)認(rèn)定一般納稅人
2. 可選擇認(rèn)定一般納稅人
3. 不得認(rèn)定一般納稅人
十九、 思考：BOT\BT項(xiàng)目是否視同銷售繳納增值稅？
二十、 思考：建筑、房地產(chǎn)營(yíng)改增無(wú)法回避的一個(gè)思考——稅率可否選擇？
二十一、 思考：您有境外付匯嗎？如何扣繳稅款？
二十二、 思考：如何從增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間看建筑房地產(chǎn)營(yíng)改增？
新正建筑公司2016年承攬?zhí)焐椒康禺a(chǎn)公司商品房工程5000萬(wàn)元。2016年1月預(yù)收工程款2000萬(wàn)元；2016年6月預(yù)收工程款2000萬(wàn)元；2016年10月結(jié)算工程款1000萬(wàn)元；2016年11月結(jié)算清分包工程款、材料款。如何計(jì)算繳納增值稅？
二十三、 思考：營(yíng)改增后存量資產(chǎn)該如何處理？

《2015年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略》課程目的
2 如您是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)航人，您可以：
理解如何站在戰(zhàn)略角度看待房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增；
認(rèn)識(shí)自上而下全集團(tuán)一致行動(dòng)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的重要性。

2 如您是財(cái)稅總監(jiān)，經(jīng)理，您可以：
領(lǐng)略房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策，探索營(yíng)改增應(yīng)對(duì)措施；
分析本企業(yè)財(cái)稅管理現(xiàn)狀，理解如何建立完善營(yíng)改增內(nèi)控制度；
初步學(xué)會(huì)正確降低本企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的方法。

《2015年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略》所屬分類
財(cái)務(wù)稅務(wù)

《2015年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略》所屬專題
房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)、營(yíng)改增培訓(xùn)、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)稅務(wù)培訓(xùn)、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、房地產(chǎn)人力資源、企業(yè)重組、房地產(chǎn)營(yíng)銷、

《2015年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略》關(guān)鍵詞
營(yíng)改增、房產(chǎn)建筑、

《2015年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略》內(nèi)訓(xùn)服務(wù)流程

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